재개발·재건축 조합 모임인 주거환경연합 김구철 조합경영지원단장은 이주비 대출에 발목잡힌 조합을 두고 이같이 말했다. 김 단장은 “올해부터 부활하는 재건축 초과이익 환수제를 피하려 재건축 조합은 지난해 말 관리처분계획 인가를 연달아 신청했다”며 “이들 단지가 한꺼번에 이주하면 전세대란이 일어나니 서울시는 인가 시기를 조정했고, 9·13 대책 이후로 인가를 받으면서 불이익을 받는 조합이 생겨났다”고 지적했다.
실제 지난해 4분기 서울에서만 관리처분계획 인가를 신청한 재건축 조합은 26곳에 달했다. 서울 내 재건축조합 설립부터 관리처분계획 단계까지 밟은 재건축 단지가 올해 8월 말 기준 50여곳이라는 점을 고려하면 결코 적지 않은 수치다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 얻은 조합원이 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과액의 최대 50%를 부담금으로 내야 하는 제도다. 상대적으로 개발이익이 더 남는 강남권 재건축 단지일수록 불리한 구조다. 강남권 재건축 단지의 관리처분계획 인가 신청이 몰리는 것은 당연했다.
‘이주대란’을 우려한 서울시는 1000가구 이상 대단지 위주로 강남·송파·서초구 7개 단지의 관리처분계획 인가 시기를 조정했다. 9·13 대책 발표일을 기점으로 이전에 인가받은 조합은 그나마 한시름 놨지만 이후에 인가받은 조합은 타격을 입게 됐다. 지난해 8·2 대책으로 이주비 대출 한도가 주택담보인정비율(LTV)의 종전 60%에서 40%에서 축소된 점은 같았지만 올해 9·13 대책으로 △조합원의 입주권을 주택으로 간주하고 △이주비 대출도 주택 구입 목적의 주택담보대출에 포함시켰을 뿐 아니라 △1주택자만 이주비 대출이 가능해졌기 때문이다.
같은 송파구지만 잠실 미성·크로바아파트는 올해 7월, 잠실 진주아파트는 10월 각각 관리처분계획 인가를 받으며 희비가 엇갈렸다. 서초구에서도 방배13구역은 9월 3일 인가를 받으며 아슬아슬하게 9·13 대책을 비껴났지만 반포주공1단지(1·2·4주구)와 신반포(한신)4지구 통합은 지난 3일 인가받으며 9·13 적용 대상이 됐다.
더욱이 신반포4지구와 반포주공1단지, 진주아파트는 재건축 후 입주할 때 중대형 한 채를 받는 대신 중소형 두 채를 받는 ‘1+1’ 재건축을 추진하고 있다. 보유한 주택은 한 채인데 입주권이 2개란 이유로 이주비 대출이 안된다.
1+1 재건축을 추진하는 조합 관계자는 “정부가 중소형 주택 공급을 늘리려 1+1 제도를 도입했고, 이에 호응해 조합이 1+1 분양을 추진했는데 이제 와서 대출을 막아두면 어쩌란 말이냐”라며 “1+1 재건축을 제외하고자 관리처분계획을 바꿔도 이미 이주한 다음이거나 계획 변경에 1년 이상 소요돼 대안이 마땅찮다”고 우려했다.
또 다른 재건축 조합 관계자는 “노후 준비를 위해 다세대주택을 지은 조합원도 꽤 있는데 다주택자여서 이주비 대출도 못받고, 월세도 못받아 이중으로 고통받는다”고 지적했다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “재건축 조합원은 최소 3년 이후를 보고 사업에 동의하는데 중간에 갑자기 정책이 바뀌어서 계획이 어그러진다면 누가 책임질 수 있겠느냐”며 “정비사업을 원활하게 추진토록 하는 이주비·중도금 대출을 가계부채 관리라는 목적에 맞춰 제약하는 것 자체가 합당하지 않다”고 말했다.
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