[목멱칼럼] 부동산 상승기에 대처하는 자세

[이인근 LH 토지주택연구원 원장] 최근 부동산시장을 말해주는 각종 지표를 보면 시장이 회복세를 넘어 상승세로 진입하고 있음을 알 수 있다. 전셋값은 말할 것도 없고 매매가격과 땅값, 그리고 분양권까지 모두 거래가 상승세다. 오랜 침체기에 빠졌던 재건축·재개발사업도 기지개를 켜고 있다. 현재 시장 분위기가 형성된 데는 저금리, 풍부한 유동자금, 정부의 규제완화가 주효했다고 해도 과언이 아니다.

하지만 시장을 자세히 살펴보면 조심해야 할 대목이 여러개 있다. 우선 금리를 보자. 현재 한국은행의 기준금리는 1.75%로 역사상 최저수준이다. 민간소비를 활성화하는 차원에서 저금리 기조를 유지하는 것인데 이는 부동산시장에도 큰 영향을 줬다. 정부가 지난해 실시한 금융규제 완화(LTV·DTI 총량 완화) 정책과 저금리 기조가 맞물려 주택구입 재원이 늘어나 주택가격이 오르고 있는 것이다.

동시에 집주인들이 이자소득보다 임대소득을 선호해 전세 물량이 월세로 급격히 바뀌게 됐다. 이에 따라 지난해 잠시 주춤하던 전세 가격과 전세가율(매매가 대비 전세가격)이 다시 오름세다. 실수요자 중심의 매매전환 수요가 늘어난 것은 바람직하다. 그러나 기준금리 인하로 가계부채가 급증하는 것은 유의할 점이다.

유동자금이 늘어난 것도 마냥 좋아할 수만은 없다. 주택 구입 또는 임차관련 대출금은 지난해 9월 이전까지 많지 않았다. 그러다 정부가 금융규제를 완화하면서 주택담보대출과 전세자금대출이 급증했다. 주택담보대출은 주택 구입용도뿐 아니라 생계유지를 위한 자금으로도 상당히 흘러들어가고 있다.

가계부채가 증가하는 상황에서 올해 하반기 미국의 금리 인상 압력이 가해지면 우리나라도 금리를 올릴 가능성이 크다. 이럴 경우 연체율이 늘어날 뿐 아니라 부동산시장에 집중됐던 자금이 빠져나가 부동산시장 상승 분위기가 둔화될 가능성도 없지 않다. 이때 상환능력을 충분히 고려하지 않고 주택을 구입하거나 임차한 경우 ‘하우스푸어’ 또는 ‘렌트푸어’로 전락할 수 있다.

마지막으로 정부의 규제 완화 정책이다. 정부는 지난해 부동산시장 관련 규제를 대폭 풀었다. 그 가운데 시장에 영향력이 가장 큰 것은 금융규제 완화로 정부는 민간 소비가 나아질 때까지 이 기조를 유지할 방침이다. 정부는 또 민간 분양가상한가 폐지, 재건축·재개발 관련 규제 완화 등 핵심 규제들을 줄였다. 이는 추가 규제 완화가 당분간 나오기 어렵다는 얘기다. 오히려 활성화 대책보다 규제책이 나올 가능성이 더 크다.

그렇다면 향후 부동산시장에 대처하는 방법은 무엇일까.

수요자들은 현재 상황에 휩싸이지 말고 자신의 재정능력을 충분히 고려해 주택을 구입할지 아니면 임차할지 여부를 결정해야 한다. 공급자들은 적정한 수준의 물량을 공급하고 적정한 분양가격을 제시해 급격한 시장변화에 대비할 필요가 있다.

그리고 정부는 이제 주거안정에 대한 고민을 해야 할 시점이다. 주거급여 등 무주택 서민의 주거 안정을 위한 정책을 추진하면서 저렴한 공공분양주택과 공공·민간임대주택을 점진적으로 늘리는 정책을 마련하고 시행해야 한다. 이와 함께 주택정책이 어떤 계층을 대상으로 추진하는지를 분명히 하고 그들 요구를 명확히 파악해 지원해 줘야 할 것이다.