[김부성 부동산富테크연구소 대표·부동산학 박사] 소위 ‘부동산 3법(法)’중 하나로 불렸던 민간택지 분양가 상한제가 지난 4월 전면 폐지된 가운데 현재 청약시장과 분양시장 및 주택시장이 호조를 보이고 있다. 특히 수도권을 중심으로 주택 거래량이 늘고있고 주택가격도 꾸준히 올라 정부의 부동산 정책이 효과를 발휘하는 것 아닌가 하는 생각이 들 정도로 시장 분위기가 좋다. 그렇다면 분양가 상한제가 기대한 만큼 위력을 발휘하고 있는 것일까.
정부의 분양가 상한제는 민간택지에 한해 폐지됐다. 그러나 민간택지에 비해 수요가 많아 파급력이 큰 공공택지는 정부의 이번 분양가 상한제 폐지 대상에서 제외됐다. 이에 따라 분양가 상한제폐지가 분양시장에 결정적 파급효과를 줬다고 보기에는 힘들다.
또한 민간택지인 강남권 재건축 분양단지의 분양가격이 크게 오르면 주택시장에 분양가 인상 도미노 현상이 일어날지 모른다는 우려의 목소리도 만만치 않다. 현재 상승세를 타고 있는 강남권 재건축단지 분양가격이 예상외로 큰 폭으로 오른다면 분양가 상승과 인근 주택 가격 상승을 부추겨 주택시장이 자칫 불안해 질 가능성도 없지 않기 때문이다. 강남권처럼 알짜 민간택지가 아닌 지역이 분양가를 무턱대고 올릴 경우 자칫 대규모 미분양 사태를 빚을 수 있다는 우려 때문이다.
그러나 분양가 상한제 폐지가 그동안 침체된 부동산시장을 살리기 위한 조치인 점을 감안할 때 전체 분양시장에 심각한 부작용을 낳을 가능성은 낮다고 봐야 할 것이다.
결국 정부의 이번 조치는 그동안 상대적으로 저렴한 기존 주택시장에 수요를 창출해 거래를 활성화하는 순기능이 많다고 봐야 할 것이다. 분양가상한제 폐지에 따른 가격결정 메커니즘은 시장이 결정하게 될 것이며 이는 시장 수요자들이 분양가격에 대해 최종적으로 판단하는 역할을 강화하는 계기가 된다.
물론 부동산 시장을 활성화하기 위해 앞으로 보완할 점도 적지 않다. 당장 시행 가능한 방법은 ‘반쪽자리 분양가상한제 폐지’라는 지적을 받은 분양가 상한제를 공공택지로 확대해야한다. 공공택지 분양가 상한제를 폐지하거나 탄력적으로 운용하지 않고 현 상태로 방치할 경우 중산층의 주거의 질 향상을 보장하기 어렵고 청약시장에서 자칫 청약 열풍과 부동산 투기현상이 계속 나타날 가능성도 크다.
아울러 다주택자들을 옥죄고 있는 종합부동산세도 손질해야 한다. 서울 수도권의 웬만한 지역 아파트를 두어 채 정도 보유하면 종부세에 해당돼 재산세와 별개로 1년에 한 번씩 상당한 금액의 종부세를 내야 하는 다주택자들이 많기 때문이다.
민간택지 분양가 상한제 폐지가 그나마 다행이라고 위안하기에는 현재 부동산 시장이 매우 혼란스럽다. 또한 청약 양극화와 새 아파트와 기존 아파트간 선호도나 가격차이도 상당히 커진 상태다. 다양한 품질의 주택을 찾는 수요가 점차 늘고 있 점을 감안할 때 공공택지 분양가상한제를 계속 유지하는 것은 득보다 실이 많을 수 있다. 정부가 향후 공공택지에도 분양가상한제를 폐지하는 과감한 부동산활성화 정책을 기대해본다.
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