(부동산전략)⑥토지시장 ´활황´..투자 10계명

[edaily 이진철기자] 행정수도와 공공기관 이전, 기업도시 조성, 골프·위락시설 개발 등 전국에 각종 개발계획이 잇따라 발표되면서 토지시장에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 그러나 토지는 아파트에 비해 정보가 부족하고 각?규제도 많아 위험성이 높은 것도 사실이다. 특히 개발계획 등을 부풀린 것만을 믿고 투자했다고 큰 손실을 입는 사례도 많다. 토지투자에 앞서 반드시 알아둬야 할 10계명을 소개한다. 1. 서류관계를 확인하라. 땅을 살 때 확인해야 하는 서류는 지적도(임야도), 등기부등본, 토지대장(임야대장), 도시계획확인서 등이다. 지적도의 경우 땅의 대략적인 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데도 필수적이다. 원래 거래할 땅이 아닌 주변의 다른 좋은 땅을 보여준 것에 속아 사기를 당하는 경우가 있다. 이럴 경우 지적도를보면 어느정도 위험을 피할 수 있다. 또 주변도로, 하천 등의 조건을 서류상으로 확인할 수 있다. 토지대장(임야대장)은 땅 소유주가 누군지 알 수 있다. 계약시 계약자가 소유주인지 아니면 소유주의 인감이 인감증명을 첨부한 위임장인지 확인하는데 필요하다. 등기부등본은 주택을 거래하는 것과 마찬가지로 근저당 설정, 가압류, 가등기 등 각종 권리관계를 확인할 수 있다. 도시계획확인서의 경우 땅의 활용도를 알 수 있다. 도시계획상 각종 지역(상업, 주거 등) 및 토지거래 해당지역 등 각종 행위제한 등을 확인해야 땅을 용도를 알 수 있다. 이는 땅의 몸값을 서류상으로 확인하는 셈이다. 2. 현장확인은 필수. 각종 서류관계를 확인해도 서류와 실제가 다른 경우가 많기 때문에 직접 해당 땅을 눈으로 확인하는 것이 필수다. 전원주택지의 경우 주변에 고압선이나 묘지화장장, 축사, 가스저장소, 쓰레기처리장 등 혐오시설은 없는지, 향과 토지전망은 어떤지, 주택을 짓기 위해 전기, 전화 등을 설치하는데 문제가 없는지 등을 확인해야 한다. 임야의 경우 경사도 체크도 반드시 해야 한다. 경사도가 급하면 허가가 나지 않을 수도 있다. 강화도의 경우 통상 25도 정도, 용인의 경우의 15도 이상이면 허가가 어렵다. 해당 지자체에 따라 인허가 조건이 다르기 때문에 반드시 해당 시·군·구청에 확인해야 한다. 수목도 상태에 따라 허가가 나지 않을 수 있어 확인이 필수적이다. 3. 사기에 주의하라. 투자자들의 대박 꿈을 이용해서 치고 빠지는 식의 토지사기단에 생각보다 쉽게 속임을 당하는 경우가 많다. 위조된 허위 개발도면 등을 보여주면 몇배의 수익을 보장해준다고 투자자에게 접근하는 경우, 수십명에서 수백명까지 영업사원을 고용해 텔레마케팅을 하는 기획부동산은 조심해야 한다. 이들의 경우 영업사원의 마진을 고려해야 하기 때문에 시세보다 비싸게 사는 경우가 대부분이다. 믿을 만한 부동산과 거래하는 것은 토지투자에서 절반은 성공한 셈이다. 4. 합법적으로 거래하라. 최근 땅값 폭등으로 웬만한 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 정상적인 방법으로 허가를 받기 힘들기 때문에 증여나 근저당 설정 등 각종 탈범을 이용해서 허가를 받는 경우 명의이전후 대부분 조사대상이다. 아울러 토지투기지역에서의 다운계약서 등 탈세행위도 하지 않는 것이 좋다. 5. 공유지분은 피해라. 큰 덩어리의 땅을 사서 수십명의 투자자들을 모은 다음 몇 퍼센트의 수익을 보장해준다고 하면서 공유지분으로 투자를 권하는 경우가 있다. 그러나 부동산 투자가치중 가장 중요한 환금성에 제약을 받는다는 점에서 이런 투자는 피하는 것이 좋다. 공유지분 투자시 땅을 팔려고 해도 재산권행사에 상당한 제한을 받는다. 6. 여유있는 마음으로 사라. 殮?여기저기 땅값이 오른다는 이야기가 자주 들려 땅을 안사면 뭔가 손해보는 느낌이 든다. 그렇다고 너무 서두르다 보면 실패하기 쉽다. 여유를 가지고 마음에 드는 땅이 나올 때까지 기다리는 인내심도 필요하다. 토지도 무리한 추격매수는 실패를 부르기 쉽다. 7. 빠져 나올때를 항상 생각하자. 지금은 토지시장이 활황기다. 그러나 토지시장의 경우 한번 그 열기가 식기 시작하면 냉정하게 식는다는 특징이 있다. 열기기 식을 때 아무리 팔려고 내놔도 팔리지 않는다. 이럴 경우 수십년 돈이 묶일 수도 있다. 따라서 반드시 빠져 나올 때를 생각하고 투자하는 것이 좋다. 몇년후 신도시가 생긴다든지 도로가 개통된다는 등 확실한 재료가 있는 곳은 개발완성때 쯤이면 팔고 나올 수가 있다. 8. 여유자금으로 투자해야 한다. 무리한 대출을 이용해서 땅을 투자하면 실패하는 경우가 많다. 땅은 여유자금으로 장기보유 한다는 생각으로 투자해야 한다. 좋은 땅을 장기보유했을 때 땅은 거짓말을 하지 않는다. 그만큼의 댓가를 가져다 주게 돼 있다. 9. 막연한 기대를 가지고 투자하는 것은 좋지 않다. 최근 상당수의 농림지역이 관리지역으로 풀릴 예정이다. 그러나 모든 농림지역이 풀리는 것은 아니다. 경지정리 안된 땅이 1차 대상이지만 막상 현장을 다녀보면 그런 땅은 구하기 어렵다. 그린벨트도 최근 환경문제가 중요시된다는 점을 감안해야 한다. 풀릴 것 같은 막연한 기대는 투자자의 자세가 아니다. 10. 자신없으면 믿을 만한 컨설팅에 의뢰하라. 몇십만원에서 몇백만원의 비용을 아끼려고 하다가 몇억원을 손해볼 수 있다. 믿을 만한 부동산에 수수료를 더 줘도 좋은 물건을 급매로 잡으면 오히려 더 이득이 된다. 부동산을 내편으로 만드는 것 역시 좋은 투자전략의 하나다. ◇도움말: 현도컨설팅 임달호 대표