"엔화·금리 싸네?" 해외 투자자들, 일본 부동산시장에 '우르르'

[이데일리 김성수 기자] 일본 부동산시장으로 ‘자금 이동(머니 무브)’이 나타나고 있다. ‘엔화 약세’와 ‘저금리’ 장점을 누릴 수 있는 만큼 해외 투자자들이 몰려간 것.

고금리로 어려움을 겪는 다른 아시아태평양 지역 부동산시장과 사뭇 다른 분위기다. 일부 국내 회사는 일본 부동산에 선제적으로 투자해 높은 수익을 거뒀다.

◇ 해외투자자, 일본 부동산 ‘러브콜’…아태 선호도 1~2위

28일 KB증권 및 글로벌 부동산데이터·애널리틱스 전문기업 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 해외 투자자들의 일본 상업용부동산 투자규모는 지난 2분기 기준 3조7193억원으로 전분기 대비 168% 증가했다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

지난 2018~2022년 2분기 투자규모 평균보다 12.6% 높은 수치다. 전년 동기(작년 2분기) 투자규모인 3조7508억원과도 비슷하다.

작년에는 해외 투자자들 중에서도 미국의 일본 상업용부동산 투자 규모(4조7000억원)가 가장 컸다. 올들어서는 싱가포르 투자자가 가장 적극적이다. 올해 8월 8일까지 싱가포르 투자자는 일본 상업용부동산 시장에 약 3조3000억원 투자를 진행했다.

싱가포르계 부동산 투자회사 SC캐피탈파트너스는 일본 물류센터 포트폴리오에, 싱가포르투자청(GIC)은 일본 호텔·물류센터·골프장 등에 투자했다. 또한 싱가포르 부동산업체 메이플트리 인베스트먼트는 일본 물류센터에 각각 투자를 진행했다.

재팬 호텔 리츠 어드바이저스(JHRA)는 지난 7월 일본 호텔 27곳 포트폴리오에 투자했다. JHRA는 싱가포르 SC캐피탈파트너스, 미국 골드만삭스, 아랍에미리트연합(UAE) 국부펀드 아부다비투자청(ADIA)으로 구성된 컨소시엄 투자자다.

JHRA가 투자한 일본 27개 호텔은 후쿠오카, 교토, 삿포로 등 일본 전역에 위치해 있으며 총 7124객실 규모로 알려졌다. JHRA는 이 포트폴리오를 약 1조1847억원에 매입했다. 매도자는 일본 디벨로퍼인 다이와 하우스다.

JHRA는 향후 리브랜딩이나 리모델링 등으로 포트폴리오 자산들의 가치를 높일 계획이다. 일본 상업용부동산은 올해 1·2분기를 합친 상반기 기준으로 봐도 아시아태평양(APAC) 지역 중 해외 투자자들 선호도가 두드러졌다.

세계 최대 사모펀드 중 하나인 블랙스톤 역시 일본에서 호텔이나 데이터센터 등을 추가로 인수할 계획이라고 최근 공개적으로 밝힌 바 있다. 투자할 대상이 충분히 많고, 자금조달 비용이 다른 나라보다 낮은 데다 경기 회복 기대감도 상당하다는 점 때문이다.

PMA 데이터에 따르면 해외 투자자들이 올해 상반기 일본 호텔에 투자한 규모는 20억달러, 일본 물류센터 거래규모는 약 17억달러로 집계됐다. 이는 아태지역 내 해외 투자자들이 거래한 지역·섹터 기준 상위 1~2위 수준이다.

다른 아시아태평양 지역 부동산시장이 고금리로 어려움을 겪는 것과 상반된 분위기다. 중국은 비구이위안, 헝다 등 부동산 개발업체들의 디폴트 위기가 지속되고 있다. 싱가포르, 한국, 홍콩도 금리인상 여파로 부동산시장 투자 열기가 가라앉은 상태다.

◇ 엔저에 부동산 투자비용 저렴…저금리에 환헤지 수익

일본 부동산에 대한 해외 투자자들 관심이 이처럼 뜨거운 것은 ‘엔화 약세’와 ‘저금리’ 때문이다. 엔화 가치가 낮으니 해외 투자자들이 저렴하게 자산을 매수할 수 있고, 금리가 낮으니 ‘환헤지 수익(환 프리미엄)’도 얻을 수 있다.

일본은행(BOJ)은 지난 2016년 이후 기준금리를 마이너스(-) 0.1%로 유지하고 있다. 미국을 비롯한 주요국이 작년부터 기준금리를 빠르게 올린 반면 일본은 여전히 마이너스 금리를 지속해왔다.

미국-일본 금리 격차로 투자자들이 엔화를 매도하면서 달러 대비 엔화 가치는 뚝 떨어졌다. 블룸버그통신에 따르면 28일 기준 달러·엔 환율은 146엔선에 머물고 있다. 현재 달러 대비 엔화 가치는 지난해 10월 이후 가장 낮은 수준이다.

금리가 낮아서 발생하는 ‘환헤지 수익(환 프리미엄)’도 있다. ‘환헤지 수익’은 현 시점에서 환헤지를 하는 순간 곧장 ‘수익’ 또는 ‘손실’이 정해지는 확정수익이다. 이 환헤지 수익은 헤지를 하는 대상 통화의 금리 수준에 따라 달라진다.

예컨대 국내 투자자 입장에서 설명하면 다음과 같다. 일본은 우리나라보다 기준금리가 낮기 때문에 국내 투자자가 엔·원 환율을 일정 수준에 고정시키면(환헤지를 하면) 은행이 국내 투자자에게 환 프리미엄을 지급한다.

국내 투자자들도 일본 부동산에 대해 꾸준히 관심을 가져왔다. 지난 2007~2023년 누적 기준 한국 투자자들의 일본 부동산 매수금액은 총 4720억3989만엔이다. 이 중 도쿄 부동산 매수금액은 3334억6640만엔으로 약 71%를 차지한다. 특히 저금리였던 2019년에는 국내 투자자들의 일본 부동산 매수 규모가 약 1400억엔에 이르렀다.

국내 회사가 일본 부동산 투자로 높은 수익을 거둔 사례도 있다. 대신증권은 일본 부동산 투자로 1년 반 만에 30%에 육박하는 수익률을 기록했다. 지난 5월 일본 도쿄 신주쿠구 소재 오피스 ‘그라피오 니시 신주쿠’ 관련 펀드를 청산해 얻은 수익이다.

투자 외에 ‘오피스 이용 목적’으로 일본 부동산을 매입한 국내 회사도 있다. NHN는 작년 8월 도쿄 미나토구에 있는 오피스를 175억8596만엔(약 1621억원) 매입했다. NHN 일본 법인인 NHN 재팬이 사옥으로 쓰기 위해서다.

NHN은 인터넷 기업 NHN의 게임사업 부문이 지난 2013년 8월 1일 분할돼서 설립된 회사다. 당초 NHN 재팬은 사무실을 임차해서 사용해왔지만, 사무실 임대료 절감 차원에서 도쿄 소재 건물을 일본 그룹사 사옥 용도로 사들이기로 결정했다.

NHN 관계자는 “도쿄 오피스 매입은 중장기적인 비용 효율화 차원에서 진행됐다”며 “사옥에 그룹사들이 한 데 모임으로써 일본 내 안정적인 사업 전개가 가능해질 것”이라고 내다봤다.