李·尹 250만호 공급정책 “막대한 재원 마련이 문제”

[이데일리 신수정 기자] 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 임기 내 250만호 이상의 주택공급을 내걸며 부동산 공급 확대에 방점을 찍었다. 이 후보는 공공주도의 ‘기본주택’을 내걸며 주택안정을 이끌겠다고 밝혔고 윤 후보는 민간 주도의 ‘원가 주택’으로 서민 안정을 도모하겠다는 복안이다. 이데일리가 선정한 부동산 정책검증단은 양측의 주택공급 정책 모두 막대한 재원이 들어갈 것으로 전망하며 지속성을 고민할 필요가 있다고 분석했다.

[이데일리 문승용 기자]

◇李 ‘기본주택’ 공급속도 빠르지만 재원·택지마련이 문제

이 후보의 대표적인 주택 공급정책은 공공 주도의 ‘기본주택’이다. 기본주택은 소득·자산·나이 등 입주자격을 두는 기존 임대주택과 달리 무주택자면 누구나 입주할 수 있는 모델이다. 이 후보는 기본주택을 통해 현재 5%에 미치지 못하는 공공임대주택 비율을 10%까지 끌어올릴 예정이다.

먼저 정책검증단은 이 후보의 기본주택이 주택공급 속도 측면에서 보다 빠를 수 있다고 분석했다. 다만 대부분의 수요자들이 원하는 서울 접근성이 높은 입지를 찾기 쉽지 않은데다 재원 마련이 장애물이 될 수 있다고 덧붙였다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “부지 확보 측면에서 공공이 주도해 대규모 택지에서 주택사업을 진행하면 공급을 더 빠르게 많이 할 수 있을 것으로 보인다”면서도 “시장이 요구하는 주택 상품의 품질 부분이나 입지 요건 등을 맞출 수 있을지에 대한 문제는 남아 있다”고 설명했다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “기본주택은 공적 자원을 넣어 무주택자 모두에게 제공하는 보편적 주거복지 형태인데, 이에 대한 사회적 논의가 더 필요하다”며 “주택도시기금은 부채성 기금으로 향후 금리가 인상될 경우 조달 금리가 인상될 수 있어 주택도시기금재원을 통해 공급하는 것은 지속적일 수 없다”고 분석했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “1기 신도시가 29만가구, 2기 신도시가 60만가구인데 100만 가구 지을 땅을 어디서 찾냐”며 “기본주택을 지을 동안 민간 분양 시장을 억누를 경우 기존 재고주택의 가격은 더욱 상승할 수도 있다”고 우려했다.

공공임대비율 상향과 관련해서는 방향은 바람직하지만, 사업 속도가 떨어질 수 있다고 입을 모았다. 김규정 소장은 “서울 도심지에 공공임대 비율이 높아지면, 이 지역의 주택 수요자들에겐 좋은 소식이겠지만 문재인 정부에서도 비슷한 정책을 내놓고 현실화 하지 못했다”며 “방향성은 좋으나 사업 현실성이 떨어 질 수 있다”고 분석했다.

김 실장은 “현재 우리나라 공공임대주택은 OECD 평균 8%에 근접해 있고 정부의 주거복지 로드맵 2단계를 실현할 경우 10%를 달성할 것으로 전망된다”며 “다만 공공임대주택이 차지하는 비중을 늘리는 것이 바람직한 부분인지에 대해선 따져봐야 할 것”이라고 지적했다.

◇尹 원가주택 재원 부담 상당…재건축·재개발 주택 순증 이끌어내야

윤석열 국민의힘 후보의 주택 공급정책은 민간 주도의 ‘원가주택’이다. 원가주택은 국민주택규모(85㎡) 이하 주택을 원가로 공급하고 5년 거주 후 국가에 매각해 시세차익 70%를 보장하는 구조다. 재개발·재건축 규제를 풀어 민간의 주택공급을 활성화해 폭등한 집값을 잡겠다는 점이 이 후보와 차이점이다.

정책검증단은 윤 후보의 원가주택이 공급 역시 정부의 막대한 재정부담이 수반될 수 있다고 분석하며 원가 산출에 대한 방법론과 공급 대상 문제의 논란이 발생할 것으로 예상했다.

최 교수는 “원가주택의 모형은 토지임대부 주택의 업그레이드 버전으로 최초 분양가를 저렴하게 공급하는 모델”이라며 “일부 택지개발지구에서 시범적으로 시행할 순 있어도 전면적인 시행은 정부의 재정 부담이 상당할 것으로 예상된다”고 분석했다. 김 실장은 “원가는 노무비나 임금 등이 변하면서 계속 달라질 수 있는데, 원가를 산출하는 방법과 원가로 공급하는 대상에 대해선 논란이 있을 수밖에 없다”고 지적했다.

김 소장은 “과거에도 원가주택과 같이 토지임대부 이론을 적용한 주택공급은 많았지만, 실행 과정에서 공급 지역의 문제나 상품 수준의 문제가 야기돼 현실적인 어려움이 있었다”며 “현재는 어떤 지역에서 공급하고 가격은 얼마에 책정될지 구체적인 방안이 나온 것이 없어 사업이 꾸려져 봐야 알 수 있다”고 선을 그었다.

권 교수는 “원가주택은 분양받은 이후 5년 뒤에 팔게 되면 30%를 국가에 반납해야 하고 역세권 청년주택 역시 토지임대부 주택으로 수요자가 원하는 완전한 소유권을 가진 주택형태가 아니어서 시장의 선택을 받지 못할 수 있다”고 말했다.

재건축·재개발 규제 완화를 통한 주택공급 확대는 정책검증단 모두 적극적으로 추진해야 한다고 강조했다. 다만 단기간 많은 주택을 공급하기 어렵다고 분석하며 정비사업 과정에서 주택공급 순증이 일어날 수 있도록 정책을 유도해야 한다고 설명했다.

김 실장은 “서울은 새롭게 주택공급을 할만한 가용지가 남지 않은데다 신규 주택에 대한 수요가 많기 때문에 정비사업 의존율이 높을 수밖에 없다”며 “다만 정비사업에서 조합원 물량 이외의 주택공급이 될 수 있도록 용적률을 상향시켜주는 대신 일반분양물량이나 공공기여 물량을 최대한 늘릴 수 있도록 유도해야 한다”고 강조했다.

한편 안철수 국민의당 후보는 부동산 정책으로 주택 250만 호 공급분 중에서 100만 호를 토지임대부 안심주택으로 건설하고, 이 중 절반인 50만호를 청년에게 우선 공급하겠다고 약속했다. 심상정 정의당 후보는 공공주택 비중 20% 로드맵과 토지초과이득세 도입, 개발이익환수제 강화 등의 부동산 정책을 내걸었다.

[이데일리 문승용 기자]