[김학렬의 All that 부동산 53회] 친환경 명품뉴타운, 은평뉴타운

은평뉴타운은 시범뉴타운에 포함되긴 하지만 뉴타운이 아니다. 정부에서 추진하는 뉴타운은 정비사업 개념이어야 하는데 은평 뉴타운은 오히려 택지개발 사업에 가깝다. 따라서 길음뉴타운, 왕십리 뉴타운 같은 도심 내 정비사업이 아니라 신도시라는 개념으로 이해해야 정확한 분석이 될 수 있다. 일반적 신도시, 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 초기와 비교를 해보면 된다. 신도시가 하나의 완숙한 도시로 정착되려면 최소 10년이 소요된다.

은평뉴타운은 2008년도부터 입주를 시작했다. 대부분 2010년도 이후에 입주한다. 그렇다면 2020년이 지나야 정확한 은평뉴타운 평가가 가능할 것이다. 2020년까지 어떤 변화가 있을까?

은평뉴타운의 가장 큰 약점 중 하나가 상권이다. 대형 상권이 부재다. 이 문제는 곧 해결될 것이다. 구파발 롯데몰이 12월 1일 오픈했다. 2017년 상반기에는 인근 지역인 삼송신도시에 스타필드 고양이 오픈한다. 삼송 인근인 원흥 지역에는 이케아가 오픈한다. 2018년에는 800병상 대형 카톨릭 병원 이 오픈을 할 예정이다.

현 시점에서 은평뉴타운의 가장 큰 우려점은 도로 교통이다. 서울로 진입하는 도로가 통일로 하나밖에 없다. 상습 정체 구간이다. 이 문제는 여전히 해결책이 없다. 한 때 북한산 터널을 만들자는 의견이 나오기도 했었다. 자연을 훼손할 수 있는 여지가 크기 때문에 반대 여론이 많았다. 은평뉴타운은 도로 교통망 하나만 추가돼도 입지 가치가 훨씬 더 높아질 것이다. 대중교통은 현재 3호선 구파발역이 있다. 신분당선 착공이 확정돼 있다.

학교는 초, 중, 고 모두 딱 필요한 갯수만큼 있다. 특목고 중에 가장 인기가 많은 하나고등학교가 있다. 하지만 제대로 형성된 대형 학원가가 없다.

상권을 제외하면 교통, 교육에 대한 평가가 현재 기준 딱 보통 수준이다. 이것인 현재 은평뉴타운의 가치이다.

은평뉴타운의 평균 시세는 1500~1600만원 정도다. 대형 평형까지 포함한 시세다. 인기가 많은 소형 평형은 1800~2000만원, 중형은 1700만원 전후다. 대형은 여전히 인기가 많지 않기 때문에 시세가 낮다.

그럼에도 불구하고 은평뉴타운은 생각보다 대형의 비중이 높다. 왜 그럴까 명품 뉴타운이기 때문이다. 명품뉴타운답게 대형 비중이 많을 수 밖에 없었다. 미래 지향적인 상품인 것이다. 은평뉴타운의 가치는 자연 속으로 들어간 친환경 입지라는 것이다. 서울에는 이런 자연적인 입지가 은평뉴타운 이외에는 없다. 차별화된 입지 환경을 가지고 있는 것이다. 이것이 은평뉴타운의 최대 강점이다.

하지만 현재 기준으로 보면 3개 시범 뉴타운 중에서는 시세가 가장 낮다. 길음뉴타운 대비 새 아파트임에도 불구하고 시세가 더 낮다. 이유는 수요량의 차이다. 길음뉴타운은 중심지라는 위치적인 장점을 빼면특별한 차별화 포인트가 없지만 출퇴근이 용이하기 때문에 수요가 많다. 하지만, 일정 동안까지만 그럴 것이다. 은평뉴타운의 가치는 점점 올라갈 것이다. 길음뉴타운을 역전할 수도 있다. 서울은 질적인 시장이 본격화됐기 때문이다. 은평뉴타운 질적인 시장에서 부각받을 상품이기 때문이다. 단 절대적인 시간이 더 필요하다.

자연환경에 대한 가치는 2005년 이후로 본격적으로 세상에 나타나기 시작했다. 강남권 부터 시작되었다. 환경 쾌적성은 플러스 프리미엄입니다. 다른 입지 조건(교통, 교육, 상권)에 대한 수요가 앞서는 시장에서는 잘 들어나지 않는다. 입지 여건이 안정된 다음에 부각이 되기 시작하는 요건인 것이다. 바로 이 천연 환경 쾌적성을 누릴 수 있는 입지인 은평뉴타운은 명품이라는 닉네임을 붙일 수 있는 유일한 뉴타운이다.

명품뉴타운 은평뉴타운의 5년후, 10년후가 기대된다.