[주택규제대책 D-1] 기존 분양권시장 벌써 반사이익?

[이데일리 박태진 정다슬 기자] “지금 계약해야 합니다. 내일이면 정부가 분양권 전매를 강화할 거예요. 규제를 피하려면 지금 서둘러야 합니다.”(서울 영등포구 A아파트 모델하우스 분양담당자)

정부가 서울 강남권을 타깃으로 한 부동산 규제 방안을 내놓기로 하면서 신규 분양 아파트시장이 술렁이고 있다. 규제 대책 예고 기사가 쏟아지기 시작한 지난달 중순부터 아파트 분양권과 재건축·재개발 입주권 매물을 찾는 투자 수요가 많아졌고 모델하우스를 찾는 인파도 부쩍 늘고 있다. 통상 대책 발표일 이후 입주자모집공고를 하는 신규 아파트 분양 물량부터 관련 규제를 적용하는 것이 일반적이기 때문이다. 이로 인해 이미 분양 중이거나 입주자모집공고를 한 아파트 사업장은 대책 무풍지대로 분류되고 있다. 기존 분양권시장도 마찬가지로 타격이 크지 않을 것으로 예상하면서 여전히 투자자들을 끌어모으고 있다.

◇서울 강북 분양사업장 “우리는 무풍지대” 마케팅 강화

시장에선 정부가 아파트 분양권 전매 제한을 강화하더라도 대상 지역이 강남권 일부에 그칠 것으로 보고 있다. 타깃을 강북권으로 확대한다 해도 소급 적용을 하지 않아 이미 분양한 신규 아파트는 문제가 없다는 것이다. 현재 분양 사업장 마케팅 담당자들은 투자자들에게 이 부분을 집중 홍보하고 있다.

롯데건설이 지난달 28일 모델하우스를 개관하고 분양에 나선 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’와 현대산업개발이 이 보다 한주 앞서 내놓은 서울 영등포구 신길뉴타운 14구역 ‘신길뉴타운 아이파크’ 등이 대표적인 단지다. 롯데건설 관계자는 “우리 아파트(용산 롯데캐슬 센터포레)는 강남권이 아닌데다 정부 대책 영향권에 들지 않을 것으로 보여 분양 이후 주목도가 더 높아졌다”고 말했다. 현대산업개발 관계자도 “신길뉴타운 아이파크는 정부의 규제와 상관없는 단지로 보면 된다”며 “이미 제1금융권에서 중도금 대출도 확정돼 계약자들의 부담도 없다”고 강조했다.

건설사들도 분양 일정을 서두르고 있다. 규제 방안이 발표일 직후부터 시행될 것을 예상해 미리 입주자모집공고를 하기 위해서다. 리얼투데이에 따르면 이달 전국에서 분양 예정인 아파트는 96곳에 걸쳐 6만 8709가구(임대주택 포함)다. 이 중 오는 4일 문을 열 예정인 모델하우스는 총 9곳이다. 이들 분양 단지는 늦어도 3일에는 입주자모집공고를 한다는 계획이다.

△정부가 서울 강남권을 타깃으로 한 부동산 대책을 내놓기 전에 분양권 물량을 확보하려는 수요가 늘면서 분양권 거래시장이 후끈 달아오르고 있다. 삼성물산이 최근 서울 성북구 장위뉴타운에서 분양한 ‘래미안 장위 퍼스트하이’ 아파트의 모델하우스가 방문객들로 북적이고 있다. [사진=삼성물산]

◇기존 분양권·입주권 ‘반사이익’ 기대

정부의 부동산 규제로 반사이익을 기대하기는 기존 분양권·입주권 시장도 마찬가지다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 분양권·입주권 거래량은 948건으로, 관련 통계가 처음 집계된 2006년 이후 10월 거래량으로는 가장 많다. 하루 평균 거래량으로 따지면 지난해 10월 23.2건에서 올해 같은 기간 30.5건으로 31.8% 늘었다. 거래 대상별로는 분양권 거래가 605건, 입주권 거래가 343건이었다.

지역별로는 서울 동남권(강남·강동·서초·송파구) 거래량 증가세가 두드러진다. 송파구 분양권·입주권 거래량은 지난해 10월 거래량이 46건에서 올해 10월 82건으로 두 배 가까이 늘었다. 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’(가락시영아파트 재건축 아파트)와 위례신도시를 중심으로 거래가 활발했던 영향이 컸다. 서울 아파트 매매거래량 역시 1만 2981건으로 10월 기준으로 지난 2006년 이후 역대 최대치였다.

하지만 시장이나 업계의 예상과 달리 정부 대책이 최근 분양한 단지에도 소급 적용될 가능성을 배제할 수 없다. 최근 정부가 대책 발표 내용 및 시기를 놓고 저울질하는 사이 강남권 대신 비강남권인 목동과 마포구 등으로 투자 수요가 몰리고 청약경쟁률도 높아지는 ‘풍선효과’가 나타났기 때문이다.

다만 전문가들은 이미 분양한 단지에 대한 소급 적용 가능성은 낮은 것으로 내다봤다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “소급 적용 기준이 애매 모호해 실현 가능성은 낮을 것으로 본다”며 “예컨대 전매 제한 기간을 늘리면 분양권뿐 아니라 입주권도 제재 대상에 포함돼 정비사업장을 중심으로 문제가 발생할 가능성이 크다”고 말했다.

규제 지역이 강남권으로 제한되더라도 풍선효과를 기대하기 어렵다는 지적도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “부동산시장이 본격적인 비수기로 들어가는 데다가 규제가 도입되면 전체적인 시장 규모가 축소되면서 가수요가 활동하기 어려워진다”며 “지금처럼 분양권 전매를 통해 가격을 지속적으로 올리는 형태의 거래는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.