[부동산 공유경제학]셰어하우스 '특화' 중요, 협동조합 주택은 "싼 집 아냐"

[이데일리 강신우 박종오 기자] 최근 저금리 기조가 장기화하면서 셰어하우스·협동조합주택 등 공유형 주택사업에 대한 관심이 커지고 있다. 셰어하우스는 저리의 대출을 받아 집을 사거나 전셋집을 얻은 뒤 이를 월세로 재임대해 수익을 얻을 수 있다. 협동조합주택도 공동으로 상가 등을 임대해 수익을 나눌 수 있다. 다만 공실이 발생할 수 있는 만큼 역세권과 대학가 등 대상지를 잘 선택해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇셰어하우스=셰어하우스 사업은 집 한 채만 있으면 시작할 수 있다. 통상 아파트나 빌라 매입, 부동산 전대, 전문 업체 위탁 운영 등의 방식을 사용한다. 자녀가 출가해 집에 빈 방이 여럿 있다면 활용할 수도 있다.

최근 가장 각광받는 것은 남의 집을 빌려 임대사업을 하는 ‘전대’ 운영 방식이다. 초기 사업비가 임대보증금과 가구 구입비, 인테리어 비용 정도로 저렴해서다. 대다수 셰어하우스 전문업체도 이 방식을 이용하고 있다. 단, 집을 전대하려면 반드시 사전에 집주인의 허락을 받아야 하고, 임대차 계약서에 별도의 약정을 마련해 둘 필요가 있다.

성공의 관건은 입주자 모집과 관리다. 세입자들이 공동체 생활을 해서다. 이 때문에 대부분의 셰어하우스 전문업체는 면접을 통해 입주자를 선정한다. 입주자는 전문 인터넷 사이트를 통해 모집하는 것이 일반적이다. 입주자 모집이 어려울 경우 공실 우려도 있다. 다만 보증금으로 1~2개월치 월세를 미리 받고, 세입자가 계약 만료 전 퇴거할 경우 한 달분을 빼고 반환하기로 약정하면 갑작스런 공실로 인한 손실은 줄일 수 있다.

업계에서는 사업 모델을 특화하는 것이 중요하다고 강조한다. 예컨대 전문업체인 ‘프로젝트 옥’은 지점별로 ‘야구를 좋아하는 사람들의 집’, ‘예비 금융인을 위한 집’ 등 독특한 개성을 부여해 임대사업을 운영하고 있다.

하지만 세입자 입장에서는 임대인이 전대 계약자인 경우 주의할 점이 많다. 집주인이 갑작스레 집을 비워달라고 하면 대항할 방법이 없어서다. 이런 경우 보증금을 떼여도 집주인이 갚을 의무가 없다. 따라서 정식 사업자 등록을 한 전문업체라야 안심할 수 있다. 전입신고는 물론 월세 소득공제를 신청하는 것도 가능하다.

◇협동조합 주택=사업에 참여하려면 먼저 관련 협동조합에 가입해야 한다. 기획재정부에 따르면 지난달 기준 전국의 주택협동조합은 하우징쿱 주택협동조합 등 11개다. 대부분 서울을 포함한 수도권 지역(9개)에 몰려 있고, 부산과 강원에 각각 1개가 있다.

협동조합 주택은 내가 원하는 집을 비교적 저렴하게 지을 수 있다는 것이 장점이다. 입주민 공동시설에서 이웃과 함께 육아·조리 등의 문제를 함께 해결할 수 있다는 것도 매력적이다.

명심해야 할 것은 협동조합 주택이 결코 ‘싼 집’이 아니라는 점이다. 예컨대 하우징쿱이 서울 불광동에 짓는 ‘구름정원사람들’ 주택의 경우 전용 78㎡형 분양가가 2억3100만~2억5600만원(3.3㎡당 920만원) 선이다. 주변 시세보다 저렴하다고 보기 어렵다. 분양업체 마진을 없앴지만 설계 과정에서 구성원들의 요구사항을 반영하면서 건축비가 늘어난 탓이다.

순수 조합원 돈으로만 토지비와 건축비를 대야 하는 점도 부담이다. ‘계약금-중도금-잔금’ 등 주택 자금 납부 방식은 일반 아파트 분양과 같지만 은행의 저리 대출을 이용하기 쉽지 않다 보니 경제적 여유가 없다면 사업을 추진하기 어렵다.

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