[김용일의 부동산톡]부동산명의신탁, '점유취득시효' 인정되나

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁에는 양자 간 명의신탁, 3자 간 명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 실제로 가장 많이 이용되는 명의신탁은, 매도인에게 매매대금을 지급하지만 매매계약 및 소유권등기는 다른 사람의 이름으로 하는 형식인 ‘계약명의신탁’이다. 관련하여 계약명의신탁의 경우에 점유취득시효가 인정되지 않는다는 대법원 판결이 최근 선고되었는바, 여기에서 정리해 보겠다.

부동산취득시효 중 소유의 의사 요건

일단 부동산 취득시효부터 살펴보면, 부동산 취득시효는 점유취득시효와 등기부취득시효가 있는데, 이 중에서 점유취득시효는, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 타인 명의로 된 부동산을 점유했던 자는 그 소유권등기를 취득할 권리가 있다는 것이다.

부동산 취득시효의 요건 중 ‘소유의 의사’라는 요건이 이해하기 어려운데, 소유의 의사는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라, 점유취득의 원인이 된 권원의 성질에 의하여 객관적으로 결정된다.

따라서, 부동산 매매계약 또는 증여계약을 체결한 후 해당 부동산의 소유권등기를 하지 않았지만 점유를 시작하였다면, 그 부동산을 점유할때는 내가 그 부동산의 소유자로서 점유할 권리가 있다는 전제하에 점유를 한 것이므로 객관적으로 소유의 의사가 인정되는 것이고, 그렇게 20년간 점유했다면 점유취득시효에 기해 소유권등기를 이전해 올 수 있다. 반면에 만일 어떤 부동산을 점유할 아무런 권리도 없이 애초에 자신이 해당 부동산의 소유자가 아니라는 것을 잘 알고도 무단으로 점유를 시작하였다면 아무리 내심으로는 소유할 의사로 점유했다고 해도 객관적으로는 소유의 의사로 점유한 것이 아니게 된다.

무권리자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득한 경우 또는 매매계약 또는 증여계약이 무효라는 사실을 알면서 부동산을 취득한 경우 등도 마찬가지이다. 이때는 20년간 점유를 했더라도 애초에 자신이 그 부동산의 진정한 소유자가 될 수 없다는 것을 알고 한 점유이므로, 소유의 의사로 점유한 것으로 인정받을 수 없고, 결국 점유취득시효에 기한 소유권이전등기를 주장할 수 없다.

타인 명의 빌려 부동산 매수 후 20년 점유, ‘소유의 의사’ 인정?

다시 부동산명의신탁으로 돌아와 보면, 명의신탁의 3가지 종류 중에서도, 부동산을 매수하려는 자가 매매대금을 부담하지만 매매계약 및 소유권등기는 다른 사람 이름으로 하는 형식인 ‘계약명의신탁’의 경우, 이러한 명의신탁 사실을 매도인이 몰랐다면(선의라면) 매매계약 및 명의수탁자 명의의 등기는 유효하게 되어, 결국 명의를 빌려줬을 뿐인 등기명의자(‘명의수탁자’라고도 한다)가 법적으로 소유권자가 되고, 매도인이 이러한 명의신탁 사실을 알았다면(악의라면) 매매계약 및 명의수탁자 명의의 등기는 무효가 되므로, 원래의 매도인이 소유권을 주장할 수 있다.

즉 계약명의신탁의 경우는 매도인이 명의신탁 사실을 알았든 몰랐든 관계없없이, 매매대금을 부담하고 자신이 실제 소유자라고 생각했던 자(‘명의신탁자’라고도 한다)는 법적으로는 부동산의 소유자가 될 수 없다. 대신에 명의신탁자는 자신이 지급했던 매매대금 및 취득세 등 상당을 등기명의자(명의수탁자)에게 부당이득으로 청구할 수 있을 뿐이다.

최근 대법원 판결은, 계약명의신탁의 경우 명의신탁자가 법적으로 소유자가 될 수 없다는 점에 주목하였다. 그 결과, 명의신탁자는 매매대금을 부담하고 다른 사람의 명의로 소유권등기를 받았지만, 법적으로는 소유권자가 될 수 없고 그 점을 잘 알고 있다고 보아야 하므로, 결국 해당 부동산을 20년 넘게 점유했다고 하더라도, 소유의 의사로 점유하였다고 볼 수 없고, 따라서 점유취득시효가 인정되지 않는다고 판시하였다.

구체적으로 대법원은 “계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 이는 명의신탁자도 잘 알고 있다고 보아야 한다. 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이다. 이러한 명의신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다”고 하였고, 따라서 명의신탁자가 20년 이상 해당 토지를 점유했다고 해도 점유취득시효가 인정되지 않는다는 취지로 판시하였다.(대법원 2022.5.12. 선고 2019다249428 판결).

△김용일 변호사는

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사