[최인용 세무사의 절세 가이드]주택 양도시 절세 방법 10가지

[최인용 세무사의 절세 가이드]주택 양도시 절세 방법 10가지

[최인용 가현세무법인 대표세무사]우리나라에서 주택은 취득과 보유 처분에 걸쳐서 여러 세금이 존재한다. 그중에서도 주택을 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 양도소득세는 처분시에 발생하게 된다. 처분전에 잘 준비한다면 양도소득세를 줄일 수 있는 여러 방법이있다. 어떻게 하면 양도소득세를 줄일 수 있을지 10가지 방법을 소개한다.

1. 1세대 1주택 비과세로 절세한다.

한세대가 1개의 주택을 가지고 있는 것은 의식주중의 하나인 주택을 소유하는 것으로 3년 이상 보유하고, 지정지역에서는 2년 이상 거주하며, 9억이 넘지 않는 주택은 비과세를 받을 수 있다. 이 비과세규정을 활용하면, 세금 없이 부동산의 차익을 통해 자산관리가 가능하다.

2.지정지역에서는 주택구입시 2년간 거주한다.

지난해 나온 8.2 대책 이후로 주택을 구입한 경우에는 2년 이상 거주 요건이 추가되었다. 따라서 2년이상을 반드시 거주하여야만 비과세 적용을 받을 수 있다. 실거주자에만 비과세의 혜택을 주겠다는 취지이다.

3. 3년 이상은 장기보유공제가 적용된다.

주택을 단기간에 파는 경우에는 세율이 높다. 따라서 주택은 최소 2년이상을 보유하는 것이 유리하다. 특히 3년이상을 보유하게 되면 장기보유공제를 최대 30%까지 받을 수 있다. 장기적으로 보유할수록 공제혜택이 커지는 것이다. 특히 1세대 1주택의 경우에는 3년이후부터 최대 80%의 장기보유공제가 적용된다. 9억이 넘는 고가주택이라도 1세대 1주택 장기보유공제까지 적용이된다면, 세금의 절세효과가 매우크다.

4. 주택은 공동명의가 유리할 수 있다.

단독명의로 취득한 주택보다 공동명의로 취득한 주택의 양도소득세가 적다. 그 이유는 우리나라의 소득세율이 단계별 누진세율로 되어있기 때문이다. 소득세율은 6%에서 42%까지의 세율이 적용되는데, 명의가 나누어지게 되면, 각자가 낮은 세율을 적용받게 되기 때문이다.

5. 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있다.

오피스텔은 사업자에게 임대하지 않는다면, 주거용으로 분류되어 주택수에 포함될 수 있다. 이 경우 비과세 적용이 안되거나, 다주택자로 분류되어 고율의 세금을 적용받을 수 있으므로 오피스텔이 있는 경우에는 비과세 여부를 잘 검토하여야 한다.

6. 주택 수리비용의 증빙을 잘 관리하자

주택의 수리비용은 수익적 지출과 자본적지출로 세법상 구분된다. 수익적 지출은 유리창의 교체, 도색비용등 일상적인 수리에 해당하는 지출을 말하며, 자본적 지출은 집의 가치를 높이는 비교적 비용이 큰 지출이다. 예를 들어 냉난방 설비의 교체, 옥상의 방수 공사, 인테리어 확장공사 등에 대한 비용등을 말한다. 이러한 자본적 지출은 주택 양도시에 비용으로 인정되므로 공사계약서와 대금의 지급증빙(통장거래내역 등)을 잘 보관하여야 한다.

7. 다주택자는 중과세가 적용된다.

2018년 4월 이후에는 조정지역 내에서의 2주택자는 양도소득세에 10%의 가산세율이 적용되며, 3주택의 경우에는 20%의 가산세율이 적용된다. 따라서 다주택의 경우에는 양도소득세율의 부담이 커지게 되므로 주택을 팔기 전 절세를 위한 상담이 꼭 필요하다.

8. 다주택자는 양도차익이 적은 것부터 처분한다.

일반적으로 다주택자의 경우 주택을 파는 경우에는 양도차익이 적은 것을 먼저 파는 것이 유리하다. 양도차익이 높은 것은 마지막에 처분하여 1세대 1주택비과세를 적용받는 것이 다주택의 경우에는 유리하다.

9. 다주택자는 증여를 고려한다.

세대가 분리된 자녀에세 증여를 하는 것은 1세대 1주택으로 만들 수 있기에 유리할 수 있다. 증여세와 양도소득세를 비교하여 더 적은 세금을 부담하는 것을 선택할 수 있다.

경우에 따라 부담부 증여등을 고려한다면, 여러 가지 경우의 수로 절세가 가능하다.

10. 다주택자는 임대사업을 고려한다.

최근 다주택자의 경우에는 임대업 등록을 하는 것이 유리하다. 임대업 등록을 통해 본인이 거주하고 있는 주택에 대해서 비과세를 적용받을 수 있고, 보유세도 절감할 수 있기 때문이다. 최근의 법률 개정으로 임대업에 대해서는 더 많은 혜택이 주어지고 있다.