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당사자 일방이 계약을 위반하면 계약을 무효로 한다는 약정이 있는 경우(특히 계약금, 중도금 지급기일 위반시 해제된다는 약정이 있는 경우)
매매계약에서 당사자 일방이 의무 이행을 지체하는 경우 다른 일방은 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 이때 해제를 하기 위해서는 원칙적으로 상대방에게 언제까지 이행할 것을 최고(이행을 촉구)하고 그때까지도 이행이 되지 않을 때 별도로 계약 해제통지를 해야 계약이 적법하게 해제되는 것이 원칙이다.
그러나, 당사자 사이에 이러한 해제 요건을 감경하는 특약도 원칙적으로 유효하므로, 위와 같은 해제 요건 없이도, 약정 일자에 의무를 이행하지 않는 경우 자동적으로 계약이 해제된다는 특약도 유효하다.
위와 같은 자동해제 특약의 예를 들면, 매매계약서에 “매수인이 계약금 또는 중도금을 약정한 일자에 지급하지 않으면 이 계약은 무효로 한다.”는 특약이 있는 경우이다. 이때 만일 매수인이 약정한 대로 계약금 또는 중도금을 해당 지급기일에 지급하지 않으면, 그 계약은 그 일자에 자동적으로 해제되는 것이 원칙이다. 별도로 해제 의사표시를 할 필요도 없다.
그러나 이러한 원칙에는 예외가 있다. 그후 당사자들이 계약이 여전히 유효함을 전제로 논의를 계속하면서 매도인 역시 해제에 따른 법률효과를 주장하지 않은채 계약 내용에 따른 이행, 즉 계약금 중도금 잔금 등의 지급을 촉구하거나, 매수인이 뒤늦게 위 돈을 지급함에 있어 매도인이 별다른 이의 없이 이를 받았다면, 당사자들 사이에서는 자동해제 약정의 효력을 무효로 하고 자동해제된 매매계약을 다시 유효한 것으로 하기로 하는 합의가 있었다고 보아야 한다는 것이 우리 대법원 판례의 입장이다(대법원 2019다216817 판결).
매수인이 잔금기일에 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 특약이 있는 경우
앞서 매수인이 계약금 또는 중도금을 해당 지급기일에 지급하지 못하면 계약이 자동으로 해제된다는 특약은 원칙적으로 유효하다고 하였는데, 이와 구별해야 할 것이 매수인이 잔금 지급기일에 잔금을 지급하지 못했을때 계약이 자동적으로 해제된다는 특약이 있는 경우이다.
부동산매매계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기 이행의무는 동시이행관계에 있어 양자가 동시에 이행되어야 공평하므로(계약금, 중도금 지급의무는 매수인이 일방적으로 이행해야하는 의무인 것과 비교됨), 잔금의 경우에는 잔금 지급기일이 경과시 자동해제된다는 특약이 있고 매수인이 잔금 지급기일에 잔금을 지급하지 못해도 계약이 자동으로 해제되지 않고, 매도인이 자신의 의무이행을 다해야만 해제된다.
관련하여 대법원은 “부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다.”고 하였다(대법원 91다32022 판결).
한편, 매매계약서에 “매도인은 잔금을 받음과 동시에 자신의 부동산에 설정된 근저당권, 압류, 가압류, 가처분 등의 제한 물권을 즉시 말소해야 한다.”는 특약이 있다면, 매도인의 위 제한 물권 말소의무 역시 매수인의 잔금 지급의무와 동시이행관계에 있게 된다.
따라서, 매수인이 잔금을 기일에 지급하지 못한 경우 자동적으로 해제된다는 특약이 있고, 매수인이 잔금을 지급하지 못하였으며, 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하였더라도, 매도인이 자신의 또다른 의무인 위 제한물권 등기를 말소할 의무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 않았다면 계약이 자동으로 해제되지 않는다.
요약하면, 매수인이 잔금기일에 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 약정이 있더라도 매도인이 위와 같은 동시이행의무가 있는 경우에는 그 의무들을 모두 이행하거나 이행제공을 해야 계약이 해제된다는 것이다. 그런데 여기에는 또 예외가 있다. 매수인이 애초에 정해진 잔금 지급기일에 잔금을 지급하지 못해 책임을 느끼고 다시 잔금기일을 정하면서 별도로 자동해제의 특약을 한 경우이다. 이때는 매도인이 잔금기일에 소유권이전등기서류의 제공을 하는 등 자신의 의무를 이행하지 않아도 계약이 자동으로 해제된다.
관련하여 대법원은 “부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.”고 하였다(대법원 94다8600 판결, 대법원 2007도5030 판결).
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
