◇강남권 재건축 단지 분양 봇물…“실수요자에 기회”
부동산114에 따르면 새해 전국에서 분양 예정인 아파트는 310곳, 29만 8331가구에 달한다. 이는 올해(37만 6077가구)에 비하면 20%가량 줄어든 물량이지만 최근 5년 동안 공급된 연간 평균 분양 물량(29만 4734가구)을 웃도는 수준이다. 이 가운데에는 재건축·재개발 물량이 전체 분양 예정 물량의 40% 가량을 차지한다.
특히 11·3 부동산 대책에 따라 전매 제한 기간 등이 강화된 ‘조정 대상지역’에서는 새해 분양 예정 물량이 올해보다 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 서울과 경기 과천·성남·하남·고양·화성 동탄2신도시·남양주시 등의 조정 대상지역에서 분양을 앞두고 있는 물량은 7만 9378가구로 올해(7만 6222가구)보다 3000여가구 많다. 서울 분양 예정 물량이 크게 늘어난 영향으로, 새해 서울에서는 올해보다 1만 7000여가구 늘어난 5만 4000여가구가 분양을 앞두고 있다.
서울에서 분양될 주요 아파트로는 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 단지가 꼽힌다. 강남 재건축 아파트 가운데 분양 일정이 가장 빠른 곳은 오는 6월 공급 예정인 서초구 잠원동 ‘신반포 센트럴 자이’(신반포6차 재건축 아파트)다. 전체 757가구 규모로 이 중 145가구가 일반분양된다. 서울지하철 3·7·9호선 고속터미널역이 바로 단지 앞에 있는 초역세권 입지를 갖췄다.
올해 ‘래미안 블레스티지’(옛 개포 주공2단지)와 ‘디에이치 아너힐즈’(옛 개포 주공3단지) 등을 잇따라 분양하며 강남발 청약시장 흥행에 불을 붙인 개포동에서는 새해 하반기 개포시영아파트 재건축 단지가 분양된다. 삼성물산이 시공사로 단지명은 ‘래미안 강남 포레스트’다. 총 2296가구(전용면적 49~136㎡)로 일반분양 물량은 220가구다.
이밖에 강남권에서는 롯데건설이 짓는 청담동 ‘청담삼익’ 재건축 아파트(1090가구)와 현대건설·대림산업이 짓는 상일동 ‘고덕3단지’(4066가구) 등이 분양을 앞두고 있다. 김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “내년 말 유예가 종료되는 초과이익 환수제를 피하기 위해 재건축 단지들이 사업에 속도를 내다 보니 새해 분양 물량이 몰렸다”며 “수십대 1의 경쟁률을 보였던 강남 분양시장에서 가수요가 걷히는 새해에는 실수요자들에게 오히려 기회가 될 것”이라고 말했다.
경기지역에서는 올해 들어 7년만에 아파트값이 3.3㎡당 평균 3000만원 선을 회복한 과천에서 재건축 단지 분양이 이어진다. 올해 과천에서 10년만에 분양에 나선 ‘래미안 센트럴스위트’(주공 7-2단지 재건축 아파트)가 최고 116대 1의 청약경쟁률을 보이는 등 흥행에 성공하면서 다른 단지들도 분양에 속도를 내서다. 새해에는 주공1단지(1571가구)와 주공7-1단지(1317가구), 주공6단지(2145가구)가 분양 예정이다.
지방에서는 부산지역 분양 물량이 많다. 새해 부산에서는 대규모 재개발 단지 공급을 중심으로 모두 3만 5000여가구가 분양한다. 삼성물산과 현대산업개발이 온천2구역을 재개발해 3853가구를 올 하반기에 내놓을 예정이다. 연산3구역 재개발 아파트(1568가구)와 연산6구역 재개발 아파트(1163가구) 등도 대규모 분양 단지로 눈여겨 볼만하다.
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가수요가 걷히는 새해 분양시장에서 알짜 단지를 선점하려는 실수요자라면 달라진 청약 요건과 대출 규제에 유의해 청약에 나서야 한다. 실제 올 연말 분양에 나선 단지들에서 11·3 대책에 따라 변경된 청약 요건을 확인하지 못하고 청약에 나선 수요자들로 부적격 당첨자가 크게 늘어났다. 지난 11월 15일부터 세대주가 아닌 자, 5년 이내 당첨자, 2주택 이상 소유자 등은 1순위 청약이 제한되고 있다. 새해부터는 2순위 청약에 나설 때에도 청약통장을 갖춰야 한다는 점도 유념해야 한다.
지난 ‘11·24 가계부채 대책’에 따라 달라진 대출 규제도 잘 따져봐야 한다. 새해 1일 이후 입주자 모집공고를 내는 모든 신규 분양아파트는 잔금에 대해서도 주택담보대출과 같은 여신심사 가이드라인을 적용해 대출이 깐깐해지고, 원금과 이자도 같이 갚아나가야 해서다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “새해 청약에 나설 수요자라면 관심있는 지역의 분양 일정을 미리 확인한 뒤 이에 맞춰 기존 대출을 조정해두는 작업이 필요하다”고 말했다.
더불어 전문가들은 시장의 불확실성이 커진 새해 분양시장에서는 입지적 가치가 충분히 입증된 지역에서 청약에 나서는 것이 중요하다고 입을 모았다. 권 팀장은 “다소 자금 부담이 있다고 하더라도 교통이나 학군 등의 입지가 충분히 검증된 지역에서 분양받는 것이 장기적으로 리스크를 줄이는 방법”이라고 말했다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장 역시 “시장 상황이 불안한 만큼 새해 분양시장의 양극화 현상은 더욱 심화될 것”이라고 전망했다.
