[부실한 임대사업 등록제]커지는 임대주택시장..발목잡는 제도

[이데일리 이승현 기자] 저금리 장기화로 넘쳐나는 유동자금, 저성장 추세에 따른 부동산 시세 차익 제로(0), 은퇴 시기 맞은 베이비부머 세대…. 요즘 임대 수익형 부동산시장이 급성장하는 이유다.

최근 들어선 중장년층뿐 아니라 20~30대 젊은층도 임대를 놓아 고정적 수입을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 눈길을 돌리고 있다. 하지만 정부의 임대주택 정책이 시장을 따라가지 못하면서 임대사업자 관리에 구멍이 뚫렸다.

업계에 따르면 주택 임대차시장이 커지면서 임대사업에 뛰어드는 사업자도 많아졌다. 국토교통부 자료를 보면 등록 주택임대사업자 수는 2014년 말 10만 3927명으로 2012년 말(5만 4137명)에 비해 2년 새 두 배 정도 늘었다. 하지만 제도는 오히려 허점 투성이로 시장의 발목을 잡고 있다. 대표적인 게 현실과 동떨어진 임대사업자 등록제도다.

정부가 임대사업자들에게 세금 감면 혜택을 주면서 등록을 유도하고 있지만 여전히 혜택이 적고 규제도 많아 비등록 임대사업자가 절대 다수를 차지하고 있다. 통계청에 따르면 주택 임대사업을 할 것으로 추정되는 2주택 이상을 보유한 다주택자는 2014년 기준 172만명에 이른다. 반면 같은 기간 주택임대사업자 등록자 수는 10만여명으로 5.8%에 불과하다.

현재 정부는 주택 임대사업자에 대해 취득세(최대 100%), 재산세(최대 50%), 소득세·법인세(50%), 양도소득세(6~38%) 감면 혜택을 주고 있다. 또 임대를 놓고 있는 주택은 종합부동산세 납부 대상에서도 제외하고 있다. 다만 4년 이상 임대를 놓아야 이 같은 혜택을 누릴 수 있다.

그런데도 소규모로 임대사업을 하는 사람들 대부분은 임대소득에 대한 세금을 회피하기 위해 등록을 하지 않고 세를 내놓고 있다. 수십 채씩 임대하는 사업자는 임대사업자 등록을 하는 게 유리하지만, 한 두채 가지고 세를 놓는 소규모 사업자 입장에서는 등록을 하면 혜택보다는 오히려 소득 노출 부담까지 생기기 때문이다. 게다가 지금까지 세금을 내지 않아도 됐던 연 2000만원 이하의 임대소득에 대해서도 정부가 내년부터 소득세(세율14%)를 물리기로 하면서 소규모 임대사업자의 세금 부담은 더 늘어나게 됐다. 임대사업자 신고, 취득세감면 신청, 임대조건 신고 등 주택임대사업자 등록 절차가 복잡한 것도 비등록가 많은 이유다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “임대사업자 등록률을 끌어올려야 임대주택 정책의 효율성을 높일 수 있다”며 “세금 감면폭 확대와 의무 임대기간 축소, 등록 절차 간소화 등 추가적인 유인책이 필요하다”고 말했다.