바뀌는 부동산 세제…"내가 보유한 땅 양도세 얼마?"

[이데일리 정수영 기자] (사례1) 서울에 사는 김경모(48·자영업자)씨는 10년 전 강원도 원주시에 있는 농지를 매입했다. 이 지역은 여러 개발 호재로 땅값이 많이 올라 김씨가 지금 이 땅을 팔면 1억원 정도의 매도차익을 기대할 수 있다. 다만 김씨가 올해 이 땅을 팔면 그는 2900만원의 양도소득세를 내야 한다. 지난해 팔았다면 1900만원의 양도세만 내면 됐지만, 올해 비사업용 토지에 대한 양도세 중과제도가 부활하면서 세금을 더 내야 하는 상황이다.

(사례2) 월세 임대료를 얻기 위해 3억원 짜리 전용 59㎡짜리 아파트를 분양받아 지난해 하반기 취득 절차를 마친 박봉연(56)씨. 그는 올해 소형 주택 한 채를 더 분양받아 본격적인 임대사업을 할 계획이다. 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 소형주택(오피스텔 포함)에 대해 주어지는 임대사업자 취득세 면제 혜택을 이용할 생각이다. 그렇지만 박 씨가 올해 새 주택을 분양받더라도 취득세율의 15%는 취득세로 내야 한다.

정부가 민간 임대사업을 장려해 공급을 늘리기 위해 작년 말 종료 예정이었던 임대사업자에 대한 세제혜택을 2018년까지로 연장했다. 하지만 세수 부족에 시달리면서 최소한의 세금은 내도록 했다. 토지의 경우 비사업용 토지에 대한 양도 세율을 일반세율(6~38%)에서 10%포인트 확대하면서 거래가 주춤할 것으로 예상된다.

◇비사업용 토지 보유자…양도세 부담 커져

올해 바뀌는 부동산 세법 중 관심이 가장 큰 항목은 비사업용 토지에 대한 세제 부분이다. 비사업용 토지는 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 직접 경작하지 않는 농지, 임야 등을 말한다. 도시지역에서도 건물이 없는 나대지(빈 땅)가 여기에 해당한다. 지난해까지 정부는 기본세율(6~38%)만 적용해 양도세액을 부과했다.

하지만 올해부터는 양도 차익에 따라 16~48%의 중과세가 적용된다. 다만 3년 이상 최대 10년까지 보유할 경우 최대 30%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 문제는 장기보유로 인정받을 수 있는 기간을 올해부터로 못 박은 점이다. 지난해 말 국회 본회의를 통과한 소득세법 개정안에서는 ‘2015년 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지의 경우 2016년 1월 1일부터 보유 기간으로 산정한다’는 단서 조항이 붙었다.

10년 이상 비사업용 토지를 보유한 김씨의 경우 2018년 이전 이 땅을 팔 경우 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없다는 얘기다. 김씨가 이 혜택을 받기 위해서는 4년 뒤인 2019년 이후 팔아야 최소 10% 공제를 받을 수 있다. 그렇다 해도 중과세가 적용돼 지난해 매도했다면 1922만원 정도였을 양도세는 2450만원으로 늘어난다. 올해부터는 또 8년 이상 보유자가 직접 농사를 짓거나 노동력을 행사한 자경농지 등에 대한 감면 한도가 줄어든다. 그동안은 1년간 양도세 감면 한도가 2억원이었지만 올해부터는 1억원으로 축소된다.

◇주택 임대사업자…취득세 85%만 공제

임대사업자에 대한 세제혜택도 2018년까지로 연장했지만, 최초 분양받아 취득신고하는 임대사업자의 주택에 대해선 취득세율(1%)의 85%만 비과세다. 박씨의 경우 지난해 취득 신고한 3억원 짜리 소형아파트에 대해서는 취득세 300만원을 내지 않았다. 임대사업자로 등록해 비과세 혜택을 받은 것이다. 하지만 올해 똑같은 아파트를 분양받은 뒤 취득신고를 한다면 그는 45만원의 취득세를 내야 한다.

만약 박씨가 분양받은 주택이 오피스텔이라면 최소로 납부해야 하는 취득세는 훨씬 많아진다. 오피스텔은 취득세율이 4.6%다. 아파트와 마찬가지로 임대사업을 하기 위해 최초로 분양받은 오피스텔의 경우 취득세를 면제받는다. 하지만 오피스텔도 최소납부세액제가 올해부터 적용된다. 따라서 같은 3억짜리 전용 59㎡형이라 해도 오피스텔을 임대용으로 분양받았다면 박씨는 4%(1200만원)의 15%인 180만원을 내야 한다.

임대사업자인 박씨는 올해보다 내년이 더 걱정이다. 올해까지는 임대사업자로 등록했더라도 2000만원 이하의 소득에 대해서는 소득세를 내지 않아도 된다. 하지만 내년부터는 얘기가 다르다. 단일 세율 14%의 분리과세를 적용해 소득세를 내야 하기 때문이다. 연 임대소득이 1200만원 정도로 예상되는 박씨의 경우 내년부터 내야 할 소득세는 약 11만 2000원이다. 전체 소득의 60%를 필요경비로 인정하고, 400만원을 공제받기 때문이다.

신방수 세무사(세무법인 정상)는 “정부가 세금징수를 확대하고 토지시장 안정을 위해 장기보유특별공제 기간을 올해부터 계산하기로 하면서 토지시장은 작년보다 거래량이 다소 주춤할 것으로 보인다”며 “다만 주택 임대사업자는 최소세액 부담이 크지 않아 큰 영향을 받진 않을 것”이라고 전망했다.