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HUG는 전세보증을 통해 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 경우 집주인 대신 전세금을 돌려준 후 집주인으로부터 전세금을 회수한다. 대규모 전세사기가 벌어지면서 HUG의 대위변제 부담은 커지고 회수율은 낮아지면서 재정건전성 우려가 높아졌다.
보고서에 따르면 HUG 전세보증 대위변제 회수율은 2021년 69.1%까지 달했지만 전세사기 영향으로 이듬해인 2022년 26.5%로 급락했다. 지난해는 12.8%로 더 악화돼 재정위기론이 줄곧 제기돼 왔다. 올해도 상반기까지는 회수율이 10%대에 머물렀지만 하반기 들어 7월 24.1%, 8월 32.0%로 서서히 회복하다가 8월에 진행한 1차 모집한 든든전세주택 사업에 따른 보증금 회수가 반영된 9월에는 71.9%로 크게 증가했다. 10월은 다시 26.1%로 낮아지긴 했지만 이는 9월에 진행된 2차 든든전세주택사업의 세입자 입주가 완료되지 않아 회수 반영이 안된 영향이다. 입주가 완료되면 회수율은 다시 크게 높아질 것으로 HUG는 추정하고 있다.
든든전세는 HUG가 전세보증금을 대신 갚아준 주택을 직접 낙찰받아 주변 시세보다 저렴하게 임대공급하는 사업이다. 임대인 대신 보증금 갚아준 HUG는 해당 주택을 매입해 세입자에게 바로 임차해 보증금을 받을 수 있기 때문에 신속하게 회수할 수 있다.
든든전세는 지난 8월 1차 모집을 통해 평균 경쟁률 89대 1을 기록하며 세입자들의 높은 관심을 받았다. 이어진 지난 9월 2차 모집은 267대 1의 보다 높은 경쟁률을 보여 사업 지속의 가능성이 높아졌다는 평가를 받았다.
HUG의 지난해 말 기준 부채는 전년 동기 대비 81.5% 증가한 2조 4541억원을 기록하는 등 대위변제 증가에 따른 부담이 큰 상황이었다. 그런데도 HUG는 중장기 재무관리 보고서에서 든든전세 사업 등으로 내년도에는 흑자 전환이 가능할 것이라고 전망하고 있다. 올해 3조 8324억원 당기순손실이 날 것으로 예상되지만 내년에는 당기순이익이 8392억원으로 흑자 전환이 가능하다는 분석이다. HUG는 그 근거로 든든전세 공급이 올해 총 3500가구에서 내년은 2배 가량 늘어난 6500가구 매입이 예정된 것을 들었다.
실제로 HUG는 든든전세 사업 시작 전인 2023년에 작성한 중장기 재무관리계획에서 2025년에도 여전히 당기순손실이 이어질 것으로 전망했다. 하지만 2024년 든든전세 사업 성공의 가능성을 검증하고는 재무관리계획을 수정한 것으로 전해졌다.
이와 함께 HUG는 중장기적으로 보증 가입요건을 강화함으로써 개인보증 상품 수지를 개선하는 방안을 내부적으로 검토 중이다. 변경과 관련한 구체적인 수치는 추후 발표 예정이다. 지난달 국정감사에서 유병태 HUG 사장은 “악성임대인의 명단 공개를 추진하고, 이들 자격의 박탈을 검토할 방침”이라며 “또 향후 상황에 따라 전세보증 담보 인정비율 추가로 하향할 수 있다”고 밝힌 바 있다.
전문가들도 세입자들을 보호하는 장치인 HUG의 전세보증의 재정건전성을 지속적으로 확보하기 위해서라도 전세보증 담보가입 시 ‘보증요율’에 대한 조정이 필요하다고 조언하고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “HUG 전세금반환보증보험 신규가입 규모가 줄어들 수 있다는 우려가 나오는 가운데 전세가율이 너무 높은 경우는 보증요율을 좀 더 높인다든지, 민간에 일부 보증기능을 분산하는 것도 고려해야 한다”며 “장기적으로 전세제도의 월세화를 통해 임차인 보증금 가액 수준을 낮출 필요도 있다”고 조언했다.
고준석 제이에듀WM 대표는 “일부 지역은 현재 매매가격 대비 전세값이 90%까지 가는데, 이걸 다 보증해주면 손해날 수밖에 없는 구조”라면서 “실제 시세도 중요하지만 HUG 감정가를 기준 삼아 감정가 대비 50~60% 정도 보증을 해주는 것이 도덕적 해이를 막고 재정건전성을 유지하는 적정선”이라고 말했다.
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