(2011 부동산 전망)②집값 바닥론 힘 실린다

[이데일리 이진철 기자] 올해 부동산 시장을 압축적으로 표현하는 한 마디는 `거래 실종`이다. 대세 하락론이 힘을 받으면서 매수세는 극도로 위축됐고, 건설업계는 구조조정의 한파가 몰아닥쳤다. 그러나 최근 들어서는 부동산 시장이 조금씩 기지개를 켜는 모습을 보이고 있고, 정부는 건설 경기 활성화에 적극 나서는 분위기다. 2011년 새해, 부동산 정책 방향과 매매와 전세시장을 전망해 본다. [편집자]

내년 주택시장이 본격적인 회복기에 접어들 수 있을지 주목된다.

올해 주택시장은 `매매는 한겨울, 전세는 한여름`이라고 표현할 수 있다. 매매시장은 거래가 꽁꽁 얼어붙으면서 약세를 보인 반면 전세시장은 `전세난민`이란 말이 나올 정도로열기가 달아오르며 매물부족으로 인한 강세를 보였다.
 
최근 거래량이 조금씩 회복되는 모습을 보이며 `집값 바닥론`이 힘을 얻고 있다는 점에서 내년 주택시장 회복전환에 무게가 실리고 있다.

◇ 입주물량 감소..집값 회복 본격화 기대감 높아

내년 주택가격 회복을 전망하는 근거로는 입주물량 감소가 꼽힌다.

내년 전국의 아파트 입주물량은 19만여가구로 예상되고 있으며 이는 예년(2000~2010년) 평균 대비 39.6%가 감소한 수준이다. 수도권과 지방 모든 지역에서 감소할 것으로 예상되고 있으며, 이는 1990년 이후 최저 수준이다.

지난 2008년 금융위기 이후 아파트 인·허가 및 분양물량이 급격히 줄어든 영향이 내년 아파트 입주물량 감소로 이어질 것이란 전망이다.


건설산업연구원은 내년 주택시장이 서울과 소형주택을 중심으로 가격이 상승하면서 전반적으로는 1~2% 내외의 상승을 기록할 것으로 예상했다. 주택산업연구원도 내년 매매가격 상승폭은 아파트의 경우 전국은 2%, 서울과 수도권은 2.5% 정도 로 전망했다.

주택산업연구원은 "내년 주택시장은 그동안의 침체를 벗어나는 모습을 보일 전망"이라며 "매매가격이 바닥에 가까워지고 있다는 심리가 확산되고 있고, 수급불안 요인으로 매매가격은 상승 전환이 예상된다"고 말했다.
 
급매물 소진, 미분양 감소, 전셋값 상승 우려로 인해 실수요자들의 주택시장 회복에 대한 기대감이 높아진 것도 매매가격 회복에 힘을 보탤 것으로 보인다.
 
김규정 부동산114 본부장은 "내년에는 주택시장이 서서히 회복세를 띠면서 그동안 미뤄온 주택구매를 다시 시작할 것"이라며 "수급불균형 지역, 전세비중 높은 지역, 투자성 양호한 지역 등 지역에 따라 실수요 거래가 이뤄지면서 가격이 회복될 전망"이라고 밝혔다.

 

▲ 서울 vs 경기 vs 전국 아파트 가격 변동률 추이 (출처: 삼성증권)

◇ 금리 추가인상 가능성.. 주택구입 부담  

반면 인플레이션 우려 등으로 추가 금리 인상의 가능성을 배제할 수 없다는 점은 내년 주택시장에 부정적인 요인으로 작용할 것으로 보인다. 금리상승은 대출자금의 이자비용 증가로 이어져 주택구입 수요를 위축시킬 있기 때문이다. 

김선덕 건설산업전략연구소장은 "내년 거시 경제회복과 함께 물가상승 우려로 금리를 추가적으로 인상하면 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 것"이라며 "다만 거시경제 회복에 따른 고용 증가나 소득 상승도 동시에 이루어져 이자부담 능력도 커지는 것이기 때문에 주택 수요를 크게 위축시킬 것으로 보이지 않는다"고 말했다.

최근 집값이 하락했음에도 불구 절대적인 가격은 높은 수준을 유지했고, 매매가 대비 전세가 비율이 서울의 경우 40%선으로 낮아 높은 가격에 대한 부담감이 수요의 제약요인으로 작용하고 있다는 지적도 있다.

노두승 삼성증권 부동산전문위원은 "주택시장에 직접적인 영향력이 큰 금리도 상승세를 타면서 전체적으로 수요억제 요인으로 작용할 것으로 예상된다"면서 "내년 주택시장이 회복 후 상승국면으로 전환하더라도 급등보단 완만한 회복세를 유지할 것"이라고 예상했다.

내년 아파트값 상승세가 지속될 경우 정부가 어떤 입장을 취할 지도 변수로 꼽힌다.
 
주택공급 부족에 따른 집값 상승이 나타나면 투기억제를 위한 규제가 다시 강화할 가능성이 있기 때문이다.

◇ 수급불균형 여전.. 전셋값 강세 이어질 듯

전세시장은 신규 입주물량 감소와 매매수요의 전세전환 등의 영향으로 내년에도 강세가 이어질 것으로 전망되고 있다.

▲ 자료: 건설산업전략연구소

한국건설산업연구원은 내년 전셋값이 3~4% 내외의 상승이 지속될 것으로 예상했고, 주택산업연구원도 아파트 전셋값이 서울은 5%, 수도권과 지방은 4% 수준의 상승세를 예상했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "내년 전셋값은 매매수요의 전세 전환 및 유보에 따른 수요 증가, 전세의 월세 전환에 따른 실질적인 임대료 상승 요인들이 존재해 가격 상승이 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.

서울에서 시작된 전세가격 상승세가 경기도 외곽으로까지 확대될 가능성도 제기된다. 수요자들이 서울의 전세가격이 오르자 교통여건이 양호하지만 전세가격이 낮은 경기권으로 이동하고 있기 때문이다. 따라서 내년 서울의 전세가격 상승이 이어질 경우 인근 경기권의 전세가격까지 상승시킬 수 있다는 전망도 나오고 있다.

허 연구위원은 "서울에서 사업이 지연되었던 재개발·재건축 사업이 내년 동시다발적으로 본격화될 경우 대규모 멸실물량이 발생할 가능성도 배제할 수 없다"면서 "특히 멸실물량의 영향력은 서울이 가장 클 것으로 예상되며, 이에 따른 인근 지역의 전셋값 불안요인으로 작용할 수 있다"고 말했다.