[단독]“가압류 숨겨”vs“투자자 몽니”…물류센터 두고 '갈등 고조'

[이데일리 지영의 안혜신 기자] H대체투자자산운용이 매입해 둔 한 수도권 물류창고가 만기 전 매각에 실패하면서 투자자와 운용사 간 갈등이 불거졌다. 배당이 일찌감치 중단된 상황에서 만기 연장 실패로 펀드가 환매연기 상태로 들어가자 불만이 높아진 투자사 측에서 운용사의 운용 과실을 제기하고 나선 것이다. 물류창고 임대보증금에 가압류가 들어왔음에도 투자자 및 판매사에 일체 고지하지 않았다며 투자한 기업은 분통을 터트리고 있다. 반면 H대체운용 측은 투자에 영향이 없는 중요하지 않은 사안이라 고지하지 않았다는 입장이다. 최근 공급 과잉으로 물류창고 가치가 떨어지면서 손실이 불가피해진 투자자와 운용사 등 물류창고를 둘러싼 이해관계자들의 갈등이 증폭되는 모양새다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

◇ 물류창고 매각 실패한 H대체...배당 끊기고 무수익자산화, 투자사 불만↑

10일 이데일리 취재를 종합하면 H대체운용이 투자자들을 모아 매입한 수도권 소재 물류창고에 재간접 형태로 투자하는 A사모부동산펀드가 최근 금융감독원(금감원)에 환매연기 등록됐다. 환매연기란 자산 처분 실패 등으로 집합투자규약에서 정한 환매일 전까지 자금을 돌려줄 수 없는 경우 환매 기한을 미루는 것을 말한다.

당초 A재간접펀드의 만기는 지난 9월이었으나 H대체운용 측이 만기 전 물류창고 매각에 실패하면서 투자자들에게 자금을 돌려줄 수 없는 상황이 됐다. H대체운용 측은 펀드 만기 연장을 시도했으나 투자자 전원을 설득하는 데 실패하면서 연장도 무산됐다. 이달 말 중 환매 연기 관련 총회를 열고 수익자를 모아 관련 사안 논의를 재진행할 전망이다.

환매연기 배경에는 선순위 투자자의 높은 거부감이 있었다. A재간접펀드 자체가 이미 지난 상반기부터 배당이 중단돼 사실상 무수익자산으로 전락한 상황이다. H대체운용 측은 유한회사(SPC)를 설립해 물류창고를 1100억원대에 매입하면서 대출을 담보인정비율(LTV) 65% 수준으로 받았다. 대출금리가 치솟자 임차인이 납부하는 임대료로 모조리 대출이자를 충당해야하는 상황이 됐다. 수익자 측에서는 무수익자산이 된 수익권을 들고 추가 매각 시도를 하거나 경공매에 넘기는 등 제3의 청산 대안을 기다리게 됐다.

여기에 물류 관련 부동산 자산의 가치가 계속 떨어지는 점도 투자자의 불안을 자극한 요인이다. 실제 상업용 부동산 전문 기업 알스퀘어에 따르면 지난 상반기 수도권 물류센터 3.3㎡당 평균 거래가격은 596만원으로 지난해 하반기 대비 23% 하락했다. 평균 실거래 시세를 감안하면 사실상 매입가 대비 낮은 가격에 매각할 수밖에 없는 상황이다. 이미 손실이 예상되는 상황에서 불확실한 매각을 기다릴 수 없었던 셈이다. A재간접펀드는 배당 중단 및 환매연기 상태로 들어갔지만, H대체운용 측이 SPC 존속기한을 연장하면서 지속적으로 운용보수를 수령하는 점도 투자자 불만을 키웠다.

한 선순위 투자사 측은 “손실 위기 속에도 운영사가 챙겨가는 보수가 연간 3억원대 수준”이라며 “응당 수익자가 수익 배분을 받아야할 시기가 도래했는데도 그렇게(환매) 운용하지 못했으면서 SPC는 연장되고 운용보수는 받아가는 상황”이라고 지적했다.

그래픽=CBRE

◇ 투자자 “임차보증금 가압류 사실 숨겼다”vs H대체 “문제 없는 사안”

H대체운용 측과 투자사간 갈등을 키운 요인은 더 있다. 지난 2022년 초에 물류창고 책임 임차인이 납부한 27억원대 보증금 중 15억원이 제3자 법인에게 가압류 당했으나 H대체운용 측이 이를 인지하고도 투자자 및 판매사 측에 고지하지 않았다는 점이다. 책임임차인이 끝내 가압류 관련 소송에서 항고를 포기하면서 물류창고 임대보증금에 대한 근저당 설정이 마무리됐다. 이에 따라 H대체운용 측 SPC는 가압류액 15억원 만큼을 보유한 보증금에서 빼내 법원에 공탁해야 한다.

통상 임차인의 임대료 미납이 발생할 경우 임대인이 보유한 보증금에서 미납액만큼 보전할 수 있지만, 이처럼 제3의 기관에서 압류가 들어오면 그만큼 권리행사가 불가능해진다. 향후 임차인이 H대체운용 측에 임대료를 납부하지 않더라도 손실을 즉시 보전할 수 있는 보증금이 줄어든 셈이다. 실제 해당 물류센터의 임차인은 올해 초 유동성에 문제가 발생해 2개월 연속 임대료를 미납하기도 한 것으로 파악됐다.

선순위 투자사 측은 “투자업계에 문의를 해봤더니 운용사의 도덕적 해이 소지가 있다고 한다”며 “H대체운용 측이 관리자로서 선관주의 의무를 다하지 않은 것 아니냐”고 목소리를 높였다. 이어 “미고지 사안을 포함해서 향후 매각 등에 대한 입장을 달라고 했더니 계속 소통을 거부하고 있다”며 “하나금융그룹 계열사라는 점에서 믿고 투자했는데 신뢰가 깨졌다”고 비판했다.

H대체운용 측에 투자자를 중개한 중간 판매사는 한국투자증권이다. 한국투자증권 역시 H대체운용 측에서 가압류 사실을 고지받지 못했다는 입장을 내놨다.

한국투자증권 관계자는 “책임임차인의 근저당부채권 가압류 관련하여 우리 역시 운용사로부터 고지를 받지 못했다”며 “지난 3월에 외부 기관을 통해 해당 정보를 입수하고 운용사에 내용을 확인한 상황이다. 이후 집합투자업자의 선관주의 의무를 요청하는 내용증명을 발송하기도 했다”고 지적했다.

이와 관련 H대체운용 측은 가압류 사실 미고지가 법적 문제 소지가 없으며, 투자자 소통도 성실히 응대해왔다고 항변하고 있다.

먼저 가압류 사실 미고지에 대해 H대체운용 관계자는 “보증금 가압류 사실을 고지하지 않은 것은 맞는 것 같다”면서도 “다만 투자 기초자산인 물류창고에 가압류가 걸린 것이 아니라 투자 관련 영향이 없다. 임차보증금은 향후 임차인에게 돌려주면 되는 돈이다. 우리 측 자산과 관계가 없어서 투자자에게 통지할 의무가 없다”고 선을 그었다.

이어 “임대료 미납 사실 등 중요한 사안 등은 운용보고서, 추가 면담 등을 통해 다 상세히 고지해왔다. 펀드 환매연기 전후로도 투자자 소통을 지속해오고 있다. 투자자 소통을 소홀히 했다는 것은 전혀 사실이 아니다”라며 “현재 물류창고 원매자와 매각 협상을 진행 중이고 가능한 신속하게 자산을 정리해 수익자들에게 분배하려고 노력 중”이라고 주장했다.