[2016 부동산 결산]①'단타족' 등 투자수요가 이끈 분양시장

△2016년 분양시장은 저금리를 등에 업고 투자에 나선 수요자들이 대거 몰리며 과열양상을 나타냈다. 이달 초 문을 연 ‘다산신도시 자연& e편한세상 2차’ 아파트 모델하우스 내부 모습.

[이데일리 정수영 기자] 2016년 분양시장은 분양권 ‘단타족’(단기 시세 차익을 노리고 투자를 하는 사람들)이 이끌었다 해도 과언이 아니다. 2014~2015년엔 전세난을 피하기 위한 실수요자들의 분양시장 진출이 활발했던 반면 올해는 저금리를 타고 투자에 나선 투자자들이 많았다.

고가에도 서울 강남권 재건축아파트 분양 열기가 뜨거웠고, 분양권 거래가 사상 최대에 달했다. 분양 시장 열기는 주변 집값 상승, 가계부채 급증으로 이어졌고, 결국 정부가 부동산 규제 정책을 빼드는 유인책이 됐다.

◇올해 청약률 1위, 부산 ‘명륜자이’ 523.6 대 1

올해 전국 1순위 평균 청약 경쟁률은 14.2 대 1다. 이는 지난해 청약률 10.9대 1보다 높은 수준이며 인터넷 청약이 시작된 2007년 이래 최대치다. 리얼투데이 분석에 따르면 지난 1월부터 이달 23일까지 시장에 공급한 아파트 일반분양 물량은 총 28만 7348가구로, 여기에 408만 9673명이 몰렸다. 시도별로는 부산이 102.3대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 이어 △세종 50.8 대 1 △제주 36.8 대 1 △대구 36.9 대 1 △서울 23.1 대 1 △광주 20.3 대 1 순이었다.

올해 최고의 경쟁률을 기록한 단지는 부산 ‘명륜 자이’로 523.56대 1의 경쟁률을 기록한 부산 ‘명륜자이’였다. 분양권 거래시장에도 투자수요가 몰리며 사상 최대 기록을 이어갔다. 분양권 실거래 총액은 총 50조 774억원으로 지난해보다 약 35% 늘었다. 11월까지 전국에 거래된 분양권 전매 물량은 15만 6304가구다. 전매물량 통계는 올해 처음이어서 전년도와 비교하긴 어렵다.

올해는 단타족이 잇따라 시장에 뛰어들며 분양권 거래가 활발했고, 웃돈도 높게 형성됐다. 가장 비싸게 거래된 분양권은 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 178.94㎡로 36억원에 거래된 것으로 조사됐다. 분양권 거래건수가 가장 많은 단지는 ‘김해 센텀 두산위브더제니스’로 총 1376건이 거래됐다.

올해 분양가 최고는 1월에 나온 서초구 신반포 자이로, 분양가는 3.3㎡당 4457만원에 책정됐다. 주상복합아파트를 제외하곤 역대 최고가 기록이다. 주택청약종합저축 1순위 가입자 수도 도입 7년여 만에 처음으로 1000만명을 돌파했다.

◇과열된 분양시장, 네 차례 규제정책 유도

분양시장에 떴다방이 들끓고 청약통장 사재기, 분양권 웃돈 형성 등 시장이 과열되자 정부는 잇따라 규제 대책을 내놨다. 지난 6월 28일 발표한 하반기 경제정책방향을 통해 1인당 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출보증 건수를 종전 무제한에서 2건으로 제한했다. 1인당 보증한도도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 낮췄다. 특히 분양가격이 9억원을 넘는 주택은 중도금 대출보증을 해주지 않기로 했다.

지난 8월에는 HUG가 서울 강남구 개포주공 3단지를 재건축하는 ‘디에이치 아너힐스’의 주택분양보증 신청 건에 대해 분양가가 비싸다며 이례적으로 분양 보증 발급을 거부했다. 디에이치 아너힐스 일반분양분 최초 분양가는 3.3㎡당 평균 4457만원에 책정됐으나 결국 4137만원으로 내렸다.

그런데도 2분기 말 가계부채가 1257조원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치우자 정부는 ‘8·25 가계부채 대책’을 내놨다. 공공택지 공급 물량 축소, 분양보증 심사 강화가 골자다. 그러나 시장에서는 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상을 보였다.

과열된 분양시장을 잠재우기 위해 정부는 결국 ‘11·3 부동산 대책’을 내놨다. 강남4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기시까지로 강화하는 것이 핵심이다. 청약시장의 진입 장벽이 높아짐에 따라 단기 전매차익 목적의 가수요가 줄어들 것으로 전망된다.

여기에 지난달 24일 가계부채 추가대책을 발표, 아파트 집단대출 잔금도 원리금 상환, 소득심사 강화 등 여신심사가이드라인을 적용하겠다고 발표, 분양시장 압박용 카드를 또다시 빼들었다. 결국 이달들어 분양권 거래시장 뿐 아니라 기존 주택시장까지 침체 상황을 맞으며 내년 상반기 불안감을 키우고 있다.