[임대주택의 재발견⑨]도입 2년차 뉴스테이, 공급량 작년 2배로 확대

△정부는 올해 뉴스테이를 부지확보, 공급 등에서 작년의 2배 이상 확대 보급한다고 밝혔다. 뉴스테이 1호인 ‘e편한세상 도화’ 현장은 작년부터 착공에 들어갔으며, 오는 2018년 2월 입주 예정이다.[사진=대림산업]

[이데일리 박태진 기자] “뉴스테이가 확대 공급돼 임대주택 시장에서 새로운 대안으로 정착되면 주택 개념을 소유에서 거주로 전환하는 계기가 될 것이다.”

박근혜 대통령은 지난해 9월 민간기업형 임대주택(뉴스테이) 1호 사업장인 인천 남구 도화동 ‘e편한세상 도화’(2107가구) 착공식에 참석해 새 임대주택 사업에 대한 포부를 밝혔다. 뉴스테이가 정부의 전폭적인 지원 아래 확대 공급되고 있다. 이에 따라 전세난에 지친 중산층들도 관심을 보이고 있다. 각종 임대주택에 대한 정보를 공유하고 있는 인터넷 카페 ‘희망보금자리 내집마련스쿨’ 회원들은 작년부터 뉴스테이에 대해 공부하고 있다. 카페지기인 이상용 내집마련연구소 소장은 “회원들이 매주 모여 임대주택에 대해 공부를 하는데, 장기전세나 10년 공공임대 외에도 최근에는 뉴스테이에 대한 관심이 높다”고 말했다. 이 주택은 대형건설사들이 짓는 브랜드 아파트에 최장 8년까지 거주할 수 있고, 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되다.

하지만 최근 공급되고 있는 해당 주택 월 임대료는 100만원을 넘어가는 곳도 있어 중산층에게는 부담스러운 가격이라는 지적도 적지 않다. 정부가 수요자보다 공급자에게만 혜택을 주고 있다는 지적도 나온다.

◇올해 공급량 2배로 확대..내년도 늘릴 계획

뉴스테이는 정부가 중산층 주거 안정을 위해 추진한 임대주택이다. 입주조건은 딱히 정해진 기준이 없지만 청약자와 계약자, 입주자가 동일해야 한다. 청약은 시공사가 마련한 사이트에서 진행해왔지만, 작년 10월부터 금융결제원이 운영하는 ‘아파트투유’ 사이트에서 접수하면 된다.

이 주택은 정부와 공공기관, 민간 건설업체가 공동 출자하는 방식으로 첫 선을 보였다. 1호 사업장은 주택도시기금과 인천도시공사, 대림산업이 리츠(부동산투자회사)를 만들어 사업을 시행한다. 주택도시기금은 이 사업에 1076억원을 출자했다. 정부는 작년 민간제안사업으로 인천 도화동을 비롯, 서울 신당동과 대림동, 수원 권선동 등 4곳에 걸쳐 총 5529호를 착공했다. 대부분은 중소형(전용면적 59~84㎡)으로 구성된다.

올해 공급량은 더 늘어난다. 국토교통부는 올해 뉴스테이를 영업 인가 기준으로 2만 5000가구 공급하겠다고 밝혔다. 작년(1만 4000가구)보다 1만 가구 이상 늘어난 것이다.

우선 서울 문래동과 과천 주암동 등 전국 8개 지역, 총 185만 7000㎡(1만 2900가구) 규모의 부지를 ‘뉴스테이 1차 공급촉진지구’로 지정했다고 지난달 발표했다. 지난해 12월 29일부터 시행된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 뉴스테이 공급촉진지구로 지정된 곳에서는 인허가 절차 단축과 취득세·재산세·법인세 감면, 용적률·건폐율 혜택 등이 주어진다.

정부는 올해 뉴스테이 사업 부지를 지난해(2만 4000가구)의 2배 수준인 5만 가구까지 확보한다는 계획이다. 또 올해 1만 2000가구에 대한 입주자 모집도 실시한다. 작년은 6000가구였다. 내년에는 사업지 확보에 5만 6000가구, 공급 4만 1000가구, 입주자 모집 2만 2000가구를 계획 중이다.

공급방식도 다양화된다. 기존처럼 건설해 공급하던 방식 외 매입하는 방식도 추가한다. 토지를 매입하는 형식에서 임대로, 건설사가 공급하던 것을 협동조합을 설립해 공급할 수도 있다. 또 택지개발에서 도심 재건축으로 개발방식도 확대된다. 뉴스테이와 연계한 정비사업 공모와 은행지점을 재건축해 공급하는 방식이 대표적 예로 들 수 있다.

뉴스테이는 리츠 활성화에 긍정적인 역할을 하는 것으로 조사됐다. 국토부에 따르면 작년 신규 인가된 리츠는 40건으로 전년(30건)보다 25% 증가했다. 그동안 리츠는 오피스 빌딩 투자를 중심으로 성장했지만 작년부터 뉴스테이가 도입되면서 시장이 확대됐다는 게 당국의 설명이다. 국토부는 뉴스테이가 확대 공급되면서 월세시장의 안정시키고 임대주택 서비스를 선도할 것으로 내다봤다. 국토부 관계자는 “주택임대시장이 전세에서 월세로 바뀌고 있어 뉴스테이를 통한 선제적 대응이 가능하다”며 “임대료 상승 제한을 둬 주변 임대주택과 과도한 경쟁으로 월세 상승을 억제하고, 임대주택관련 서비스산업을 이끌어 갈 것”이라고 전망했다.

◇월세 여전히 부담..가격 상승 제한장치 마련 시급

하지만 뉴스테이는 여전히 논란의 중심에 있다. 임대료 적정성 때문이다. 중산층 주거 안정을 위해 도입됐지만 100만원에 달하는 월세를 내기엔 수요자들의 주거비용 부담이 만만찮다. 최근 참여연대가 분석한 자료를 보면 공급촉진지구 중 한 곳인 서울 문래지구 뉴스테이 전용면적 84㎡형은 보증금 1억원에 월세 119만원 수준이다. 기존 공급된 뉴스테이 임대료는 주변 시세와 같았다. 서울 대림동 뉴스테이 전용 35㎡형은 보증금 1000만원에 월세 100만원, 수원 권선동 뉴스테이 85㎡형은 보증금 6000만원에 월세 80만원이 임대료로 책정돼 주변시세와 같았다. 민간업체가 저렴하게 공급했다고 주장했지만 수요자에게는 부담스럽다는 게 전문가들 의견이다.

임대료가 비싼 것은 가격 책정권이 건설사에게 있기 때문이다. 임대료 상승률을 연 5% 이하로 제한한다고 했지만 초기 책정에 대해 정부가 간섭할 권한이 없다. 오히려 건설사에게는 다양한 혜택을 줬다. 그린벨트, 공업지역 규제를 풀어 활용할 수 있게 해주고, 공급촉진지구 지정으로 용적률과 건폐율도 완화했다. 임대료 산정 시 정부가 가격 상승에 제동을 걸 수 있는 권한이 부여돼야 한다는 지적이 잇따랐다. 이남수 신한금융투자 부동산 전문위원은 “뉴스테이는 건설사에 당근만 주고 채찍이 없는 정책”이라며 “세입자 눈높이에 맞는 임대료가 책정되도록 정부가 가격을 조정할 수 있는 제도를 만들어야 한다”고 주장했다.

뉴스테이가 많이 공급되면 시장 혼란을 부추길 수 있다는 전망도 나왔다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “공급이 늘어나면 임대료가 낮아져 기업들도 참여를 하지 않게 되고, 시장에 혼란이 생길 수 있다”며 “보증금이 높고 월세가 낮은 준전세 등 다양한 형태의 상품 개발이 필요하고, 의무 거주기간이 끝나는 8년 뒤를 예상한 차선책도 만들어야 한다”고 강조했다.