낙찰가율 급락 '골든타임'…경매로 1억 싸게 집사는 법

[이데일리 신수정 기자] 경매로 내 집 마련에 성공한 회사원 김모 씨는 감정가 113%인 7억6000만원에 낙찰받았다. 서울 강서구 방화동에 있는 A아파트(전용면적 113㎡)였다. 지난해 5월 기준 감정가는 6억 7200만원이었지만 그사이 호가가 올랐다. 매매시세는 8억 5000만원, 전세는 6억 5000만원 수준. 시세보다 약 1억원 저렴한 가격에 내 집 마련에 성공한 셈이다.

서울 아파트 낙찰가율. (자료=지지옥션)

내 집 마련 실수요자들이 경매시장으로 눈을 돌리고 있다. 서울과 수도권 아파트 가격이 천정부지로 치솟으면서 일반 매매시장보다 조금이라도 저렴한 가격에 집을 마련할 수 있을 거란 기대 때문이다. 이에 6억원 미만 아파트가 밀집된 인천·경기 지역 낙찰가율은 100%를 웃돌며 인기를 입증하고 있고 과열 분위기가 한풀 꺾인 서울 아파트 경매시장은 시세보다 저렴하게 매입하고자 하는 내 집 마련 실수요자 유입이 이어지고 있다.

저가 낙찰 위해 ‘시세 확인’ 철저히…직장인은 ‘공매’ 눈여겨봐야

우선 경매의 가장 큰 장점인 ‘저가 낙찰’을 위해선 시세를 잘 알아야 한다. 적절 입찰가를 써내기 위해서다. 무작정 최저가에 써내거나 감정가 수준의 가격을 내는 전략으론 다른 경쟁자를 이길 수 없다. 그러나 시세에 낙찰받는 것은 경매의 이점을 얻지 못하는 것이어서 낙찰가 선정은 ‘운용의 묘’가 필요하다.

시세를 확인하는 가장 쉬운 방법은 인터넷이나 부동산 어플 등으로 등록된 매물이나 실거래가를 확인하는 방법이다. 유용한 어플로는 호갱노노, 아파트실거래가(아실), 네이버부동산, 디스코, 부동산플래닛 등이 있다. 원하는 규모에 맞춰 아파트나 빌라, 다세대주택, 오피스텔 등 다양한 주택 형태별로 시세를 검색해 표로 정리 하다 보면 지역 시세를 쉽게 파악할 수 있다.

경매물건의 감정가가 시세를 반영하기도 하지만 지역 내 공급물량의 변화에 따라 매물의 가격이 달라질 수 있어 꾸준한 시세확인이 중요하다.

낙찰 지역에 대한 정보가 많지 않다면 현장을 방문해야 한다. 지도나 사진만으로는 매물의 입지나 상태 등을 알기 어렵기 때문이다. 사진상 매물 상태가 좋은 편이어도 주거 환경이 양호하지 않은 경우도 많기 때문이다. 인터넷에 올라온 매물과 오프라인 매물의 가격차이가 나는 경우도 많아 부동산중개업소 등을 통해 반드시 직접 매물을 확인하는 것도 필요하다. 경매물건에 세입자나 채권자가 점유하고 있어 직접 확인하지 못할 경우 같은 타입의 일반 매물을 확인하는 것도 도움이 된다.

경쟁률이 너무 높고 법원을 방문하기 어렵다면 공매로 눈을 돌려보는 것도 좋다. 공매는 한국자산관리공사가 관리·운영하는 공매 입찰 전문사이트 ‘온비드’를 통해 입찰할 수 있다. 현장입찰이 아닌 전자입찰을 통해 입찰할 수 있기 때문에 직장인이라도 참여할 수 있다. 다만, 공매는 ‘인도명령’ 절차가 없어 점유자와 합의가 되지 않을 경우 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 한다. 따라서 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길어질 수 있다.

[이데일리 김일환 기자]

서울 아파트 낙찰가율 100%이하로..실수요자 ‘줍줍’ 노려라

전문가들은 낙찰가율이 떨어지는 시기가 실수요자들의 내 집 마련의 골든 타임이 될 수 있다고 분석했다. 부동산 대세 상승장에선 경쟁률이 높아지면서 낙찰가가 시세와 비슷하게 형성되는 반면, 지금과 같은 관망 상태에선 시세보다 낮은 수준까지 낙찰가가 떨어질 수 있기 때문이다.

특히 서울 아파트를 노리는 매수자라면 지금이 기회다. 현재 서울 아파트 낙찰가율은 2021년 2월(99.9%) 이후 처음으로 100% 아래로 내려갔다. 지난달 낙찰가율은 97.3%로 전월(103.1%) 대비 5.8%p 떨어지면서 지난해 10월 이후 4개월 연속 하락세를 보이고 있다. 낙찰가율이 가장 높았던 지난해 10월과 비교하면 22.6%p나 떨어졌다.

경기·인천 권역에서 경매에 참여하는 실수요자라면 정책모기지론인 보금자리론을 활용할 수 있다. 다만 이 경우 공시가 6억원 미만의 아파트만 해당한다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “정권 교체에 따른 기대감은 있지만 아직 규제가 본격적으로 완화되진 않은 상황이어서 당분간 낙찰가율의 하락추세는 이어질 것으로 보인다”며 “현재 자금계획이 서 있고 내 집 마련을 준비하고 있는 실수요자라면 현 시점에서 경매를 고려해볼만 하다”고 설명했다.