"서울서 집사려면 마통부터 없애라"

[이데일리 전선형 기자] 직장인 김한성(30) 씨는 내년초 결혼을 앞두고 막막하기만 하다. 신혼집으로 서울에 7억원짜리 아파트 구입을 생각하고 있었는데, 내년부터 대출규제가 바뀌어 계획에 차질이 생겼기 때문이다. 김씨는 주택담보대출과 신용대출 등을 활용해 집을 구매하는 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’을 생각했지만, 은행 대출 규제가 강화되면서 어려워졌다. 김 씨는 “불과 1년 전만 해도 주변에서는 대출만 잘 이용해도 서울에 큰 아파트도 샀는데, 이제는 작은 아파트 구입마저 어려워진 상황”이라며 “규제가 바뀌는 시기도 너무 빨라져서 자세히 보지 않으면 어떻게 바뀌는지도 모르겠다”고 말했다.

내년부터 대출 규제가 지금보다 빡빡해진다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되고, 기준금리 인상 가능성까지 나오면서 김 씨처럼 내년 주택 구입 계획이 있는 사람들에게는 가혹한 한 해가 될 것으로 보인다. 전문가들은 제도 의도를 파악해야 최대한 대출을 잘 받을 수 있다고 조언한다. 내년부터 시행되는 대출 규제의 경우 과도한 신용대출을 줄이는데 초점이 맞춰진 만큼, 이를 줄이고 주담대를 최대한 이용해야 한다는 설명이다.

[이데일리 이미나 기자]

갚을 능력 되는 사람에게만 빌려준다

내년 대출 규제의 핵심은 ‘차주 단위 DSR’ 강화로 축약된다. 차주 단위 DSR이란 대출자의 연 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금상환액 비율이다. 대출자의 소득을 따져 갚을 수 있는 범위 내에서만 대출을 해주겠다는 것이다. 차주단위 DSR을 산정할 때는 주담대, 신용대출 등이 포함된다. 분양주택에 대한 중도금대출, 이주비 대출, 전세자금 대출, 서민금융상품, 보험계약대출, 예ㆍ적금담보대출 등은 제외다.

현재도 DSR은 40%로 제한돼 있다. 연 소득이 5000만원인 사람의 경우 DSR 40% 규제에 따라 연 대출 원리금 상환액이 2000만원을 초과하는 규모로 대출받을 수 없다는 소리다. 다만 DSR 적용대상은 전 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 6억원 초과 주택, 신용대출액 1억원 초과할 경우에만 대상이 된다.

하지만 내년부터는 더 깐깐해진다. 정부는 내년 7월부터 적용하려던 DSR 규제 강화를 당장 1월로 앞당겼다. 1월 3일부터는 현재 대출 규제 기준인 DSR 적용 대상이 전 규제지역 6억원 초과 주택, 신용대출액 1억원 초과와 함께 총대출 2억원을 초과하는 개인에게도 적용된다. 은행에서 신규 대출을 받을 때 기존 대출과 새로운 대출액의 합계가 2억원을 초과하면 DSR 40%까지만 한도가 나온다는 얘기다. 더욱이 내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 넘는 차주도 규제 대상이 되기 때문에 대출이 필요하다면 빠르게 진행하는 편이 좋다.

앞선 사례에 언급된 김 씨만 해도 올해와 내년초 대출 금액이 달라진다. 김 씨는 연봉 5000만원의 중소기업에 다니고 있고, 급전을 대비해 마이너스 통장 4000만원(금리 5%)을 뚫어놓은 상태다. 현재 기준으로 김 씨가 7억원 규모의 아파트를 구매할 때 받을 수 있는 주담대(35년 만기, 금리 4%) 가능 금액은 2억4500만원이다. 하지만 이 조건 그대로 내년에 주담대를 받게 되면 2억500만원만 가능하다. 무려 소중한 대출금 4000만원이 줄어들게 된다. 사실 김 씨는 서울에 있는 7억원 규모 아파트를 살 계획이기 때문에 올해나 내년에 모두 DSR 40%가 걸린 건 동일하다. 다만 보유하고 있는 마이너스 통장이 대출 규모를 갈랐다. 마이너스 통장은 급전에는 유용하지만, 금리가 높은데다 내년 DSR규제에서는 상당한 걸림돌이다. 내년부터 정부는 DSR 산정 시 신용대출의 상환 만기를 7년에서 5년으로 줄였다. 은행권 관계자는 “신용대출 1000만원을 받을 돈이면 주담대 7000만원을 더 받을 수 있는 셈”이라고 설명한다.

김 씨가 만약 내년 마이너스 통장을 없앤다고 가정하면, 김 씨가 받을 수 있는 주담대 금액은 3억5000만원(LTV 50% 적용)까지 늘어나게 된다. 김 씨가 받을 수 있는 대출의 최대치까지 받을 수 있다는 소리다. 이때 김씨가 적용받는 DSR은 37.2%로, 마이너스통장 600만원까지는 남겨둘 수 있다. 결국 3억5800원까지 대출이 가능하다

물론 마이너스 대출을 줄이면 이자 부담도 줄어든다. 주담대와 마이너스통장을 모두 보유할 때에는 각각의 월 이자가 주담대는 154만원, 마이너스통장은 16만6000원씩 필요했지만, 마이너스통장을 없앴을 때는 주담대 이자 90만원만 내면 된다. 훨씬 효율적이다.

집안일로 급전필요할 때는 특별한도 활용

신용대출 부분도 변동이 있다. 현재 신용대출은 소득의 100%로 줄인 상태이지만 결혼이나 장례, 직계 및 배우자ㆍ본인 수술 및 입원 등 집안 행사로 급전이 필요한 경우 신용대출을 더 받을 수 있도록 특별한도를 운영하는 것이다. 특별한도는 연소득의 0.5배 이내로, 자금용도를 감안해 최대 1억원 이내로 운용하게 된다. 연소득 5000만원인 직장인이 은행에서 이미 5000만원의 신용대출을 받았더라도 관련 증빙서류만 제출하면 2500만원을 추가로 대출받을 수 있게 되는 셈이다.

특별한도를 받으려면 결혼의 경우 혼인신고일로부터 3개월 이내에 혼인관계 증명서를 통해 입증하면 된다. 출산은 출산(예정)일 전후 3개월 이내에 임신진단서나 임신확인서를 제출해야 한다. 수술과 입원은 수술 또는 퇴원일로부터 3개월 이내에 수술확인서 또는 입·퇴원확인서를 내면 된다. 다만, 이 대출액도 내년부터 시행되는 DSR 산정 대상에 포함돼 총대출액이 2억원을 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 대출이 불가능하다.