Again 2008?…역대급 실업난에 흔들리는 美모기지 시장

△2018년 2월 21일 미국 일리노이주의 한 주택이 판매 간판을 내걸고 있다. [사진=afp제공]

[이데일리 정다슬 기자] “올해 미국 주택시장은 10년 만에 가장 큰 위기에 직면할 것이다”

미국 주택담보대출(모기지) 보증회사 프레디맥이 13일(현지시간) 최근 미국 주택 시장에 대해 내놓은 평가다. 3주 만에 미국의 실업수당 청구건수가 1700만건 넘게 늘어나는 등 코로나19사태로 직장을 잃고 수입이 끊긴 탓에 임대료와 주택담보대출을 상환하지 못하는 이들이 늘어나고 있어서다.

코로나발 경제 충격파가 심상치 않자 미국 정부는 당장 이들이 거리에 내몰리는 것을 막기 위해 임차인에게는 월세를, 집주인에게는 대출금 상환을 유예할 수 있도록 했다. 그러나 이같은 조치에도 불구 ‘실직→월세미납→대출금미납’으로 이어지는 사례가 증가하면서 미국내 모기지시장에까지 부담을 전이시키고 있다. 경제회복 지연으로 월세를 받지 못해 대출금을 갚지 못하는 집주인들이 늘어날 경우, 2008년 글로벌 금융위기때 처럼 미국 주택시장이 새로운 금융위기의 뇌관이 될 수 있다는 우려마저 나온다.

◇200만명 모기지 대출 상환 중단

모기지은행협회에 따르면 지난 5일 기준 주택담보대출 만기를 연장해달라고 요청한 대출 비율은 3.74%로 전주(2.73%) 대비 1.01%포인트 늘었다. 이는 약 200만명이 대출 상환을 중단했다는 의미다.

앞서 미국 정부는 지난달 27일 주거 안정 대책의 일환으로 120일간 임대료를 체납해도 연체료를 물리지 않는다고 밝혔다. 이 기간이 끝난 후 임대료가 체납되더라도 집주인은 퇴거조치를 하기 위해서는 통지 후 30일을 기다려야 한다. 또 정부보증으로 대출을 받은 경우 대출자는 아무런 조건 없이 최소 90일간, 최대 1년까지 대출금 상환을 미룰 수 있도록 했다.

미국에서는 대출 상환 유예를 신청하는 이들이 급증하고 있다. 특히 저신용자일수록 증가세가 빠르다. 상대적으로 저신용자 차주가 많은 지니매(Ginnie Mae)의 보증을 받은 주택담보대출 상환 유예 신청 비율은 한 주 사이 1.58%포인트 상승한 5.89%를 기록했다. 반면 패니매와 프레디맥의 상환 유예 신청 비율은 1.69%에서 2.44%로 늘었다.

MBA 수석경제학자인 마이크 프라탄토니는 “코로나19로 경제활동이 중지되면서 수백만 가구가 어려움을 겪고 있다”며 “상환 유예를 원하는 이들은 점점 늘어날 것”이라고 밝혔다.

◇상환 유예에 모기지 서비스업체 부담 커져

문제는 이같은 조치에 따른 부담이 금융시장으로 전이되고 있다는 것이다.

민간 금융연구단체인 책임대출센터(CRL)의 마이클 캘훈 회장과 주택금융 자문 기관인 패럿어드바이저스의 짐 패럿, 마크 잔디 무디스 애널리스틱스 이코노미스트는 CNN비즈니스에 보낸 기고문에서 “의회가 코로나19로 고통받는 소비자들을 위해 모기지 납부를 유예한 것은 옳은 일”이라면서도 “불행히도 이 부담은 모기지 서비스업체에게 고스란히 넘어가고 있다”고 지적했다.

상환 유예된 대출금은 정부 지급 보증을 받았기 때문에 부실화할 가능성은 없다. 그러나 정부의 지급 보증에 따라 돈이 회수되는 기간은 1년여가 소요된다. 그 기간에도 은행 대출을 매월 회수하고 연체 수수료를 징수하는 업무를 하는 모기지 서비스업체는 투자자들에게 꼬박꼬박 원금과 이자를 내야 한다. 모기지 서비스업체들이 대출자들을 대신해 매월 수십억달러 상당의 비용을 부담하는 셈이다.

비은행업체가 많은 모기지 서비스업체들이 이 비용을 모두 감당하기는 쉽지 않다. JP모건 체이스는 대출 상환 유예비율이 10~20% 이상이 될 경우 대다수 모기지 서비스업체들이 견디기 어려울 것이란 분석을 내놓기도 했다.

모기지 서비스업체가 흔들리면 모기지 시스템 자체가 붕괴될 수 있다는 우려가 커지자 미국 정부는 급히 수습에 나섰다.

스티븐 므누신 재무장관은 이날 기자들과 만나 “우리는 시장이 제대로 움직일 수 있도록 할 것”이라며 모기지 시장과 관련해 연방주택금융기관과 논의했다고 밝혔다. 시장에서는 정부가 나서 모기지 서비스업체에 자금을 지원해야 한다고 주장하고 있다.

◇대출 고삐 줄이는 美은행들

더 큰 문제는 상환 유예가 코로나19에 따른 대출자들의 부담을 줄이지는 못한다는 것이다.

코로나19로 닫힌 경제가 언제 이전 수준으로 돌아갈지는 아무도 장담할 수 없는 상태이다. 경제 회복이 늦어질수록 사람들의 소득이 이전 수준을 회복하는 것 역시 늦어질 수밖에 없다.

뉴저지에 사는 롭 앨런은 CNN과의 인터뷰에서 “당장 대출을 미룬다는 것이 매력적일 수는 있지만 90일 이후 어떻게 한꺼번에 수천달러의 돈을 내겠느냐”고 말했다. 물론 90일 상환 유예 기간이 끝나더라도 또 대출 상환 시기를 미룰 수 있다. 그러나 이는 미루면 미룰 수록 더 많은 돈을 한꺼번에 내야 한다는 의미이기도 하다.

뉴욕포스트는 최대 1년 상환 유예가 가지는 함정을 지적하기도 했다.

주택담보대출 채권은 계속 은행이 가지고 있는 것이 아니다. 은행은 이 채권을 시장에 팔아 유동화시킨다. 즉, 채권의 소유자는 바뀔 수 있다는 것이다.

뉴욕포스트의 경제 칼럼리스트 존 크루델은 “대출이 매각될 때, 새로운 채권 소유자가 대출자에게 상환 기간을 유예해줄 것인지, 아니면 회수할지는 그 사람의 권리”라며 “만약 이 채권 소유자가 집을 압류하기로 결정할 수도 있다”고 지적했다.

모기지 시장 건전성이 흔들리자 금융기관은 대출 고삐를 죄고 있다.

미국 최대 은행인 JP모건 체이스는 14일부터 신규 주택담보대출 신청자격을 신용등급 700점 이상으로, 최소납입금은 담보 주택가격의 20%로 상향 조정한다. 미국 최대 모기지 대출기관인 웰스파고 역시 지난주부터 비우량 모기지 대출을 일시 중단한 상태이다.