태영·이지스·아이알디브이 합작 '원웨스트 서울' 내년 마곡에 들어선다

[이데일리 김성수 기자] 내년 8월 서울 강서구 마곡지구에 총 사업비 2조6000억원 규모의 대형 복합시설 ‘원웨스트 서울’이 들어선다. 태영건설, 이지스자산운용, 시행사 아이알디브이, 메리츠증권이 컨소시엄으로 진행 중이다.

국민연금공단도 이 건물에 투자자로 참여했다. 건물이 들어서는 구역(CP4)에는 지하철 마곡역, 마곡나루역, 서울식물원까지 연결하는 공공보행통로가 조성되는 만큼 지역 랜드마크가 될 것으로 보인다.

◇ 이지스운용 펀드에 국민연금 ‘코어 투자자’ 참여

16일 건설 및 금융투자업계에 따르면 서울 강서구 마곡도시개발사업구역 내 특별계획구역(CP4)에는 내년 8월경 ‘원웨스트 서울’이 준공된다.

원웨스트 서울은 마곡동 727-769번지 일원에 지하 7층~지상 11층, 연면적 46만3098.48㎡(약 14만87.29평) 규모로 들어서는 복합시설이다. 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설로 구성돼 있다. 각종 비용, 세금을 포함한 총 사업비는 2조6000억원 규모다.

(자료=업계)

앞서 국민연금은 지난 2021년 이 건물을 준공 조건부로 선매입하는 계약을 체결했다. 매매금액은 2조3000억원이다. 이지스자산운용이 조성한 펀드에 국민연금이 코어 투자자로 참여하는 구조다. 국민연금 외 다른 투자자들도 있다.

이 개발사업은 마곡씨피포피에프브이(PFV)가 맡고 있다. 마곡지구 CP4구역 사업부지를 매입해서 건설, 분양, 매각한 후 수익을 주주에게 배당하는 것이 목적이다.

마곡씨피포PFV 주주는 △시행사 아이알디브이(보통주 지분율 45.2%) △태영건설(29.9%) △이지스자산운용(19.9%) △메리츠증권(5%)으로 구성돼있다.

이지스자산운용은 매도자, 매수자 양쪽에 모두 이름을 올렸다. 건물을 개발하는 PFV에 지분이 있어서 자산관리자 역할을 맡고 있으며, 건물 완공시 이를 매입하는 펀드 조성도 맡고 있어서다. 이를 통해 저렴한 가격에 선매입할 권리를 확보했다.

마곡지구 CP4블록은 지하철 5호선 마곡역, 지하철 9호선·공항철도 환승역 마곡나루역과 가깝다.

지난 2021년 서울시 건축심의를 통과한 내용을 보면 향후 CP1~3블록과 연계해서 마곡역, 마곡나루역, 서울식물원을 지상과 지하로 모두 잇는 공공보행통로가 조성된다. CP4블록은 이 계획의 시작점에 있다.

서울 강서구 마곡도시개발사업구역 내 특별계획구역(CP4) 위치도 (자료=서울시)

CP4블록 내부에는 공공보행통로와 연계한 중앙정원이 계획돼 있다. 도심속의 숲을 조성, 자연친화적인 재료를 사용해서 시민들에게 휴게공간을 제공한다.

또한 중앙정원은 마곡역과 지하공공보행통로로 연결된다. 숲속 전시, 숲과 연계한 디지털 아트 등 정기적 이벤트를 개최해서 이용객들에게 다양한 문화경험을 제공할 것으로 보인다. 저층부의 대형 복합몰은 주변 거주민과 방문객을 유입하는 앵커시설이 될 전망이다.

◇ 대주단 총 1.5조원 대출…교보·신한·새마을·신협 등

앞서 마곡씨피포PFV는 지난 2021년 8월 이 사업을 위해 대주단으로부터 총 1조5000억원을 차입하기로 했다.

감사보고서를 보면 트랜치별 대출 한도금액은 △트랜치A 8100억원 △트랜치B 6900억원이며, 만기는 오는 2025년 3월 25일로 동일하다.

트랜치A 대출은 3.03% 고정금리 조건이다. 교보생명보험, 신한라이프, 푸본현대생명, 신한자산운용(신한BNP파리바투신운용이 합병됨), 새마을금고중앙회, 신협중앙회 등이 참여하고 있다.

각 기관별 대출약정금은 △교보생명보험 3000억원 △신한라이프 700억원 △푸본현대생명 1000억원 △신한자산운용 1200억원 △새마을금고 1000억원 △신협중앙회 464억원 등이다. 이외 다른 기관들도 다수 포함돼있다. 트랜치A 대출실행 금액은 작년 말 기준 약 5173억7400만원이다.

(자료=감사보고서)

트랜치B 대출은 변동금리(기준금리+가산금리) 조건이다. 특수목적회사(SPC) 지아이비마곡, 아이비케이원웨스트제일차, 한국산업은행, 케이비원웨스트제일차, 엔에이치마곡씨피포가 참여했다.

각 기관별 대출약정금을 보면 △지아이비마곡 2400억원 △아이비케이원웨스트제일차 2000억원 △한국산업은행 1000억원 △케이비원웨스트제일차 1000억원 △엔에이치마곡씨피포 500억원 순이다. 트랜치B 대출실행 금액은 작년 말 기준 약 4407억2600만원이다.

각 SPC는 마곡씨피포PFV에 대한 PF대출을 기초자산 삼아서 유동화증권을 발행했다. 자산유동화 전자단기사채(ABSTB), 자산유동화 기업어음(ABCP) 등이다.

각 SPC별 유동화증권 매입보장 및 신용공여기관을 보면 △지아이비마곡은 신한은행 △아이비케이원웨스트제일차는 IBK기업은행 △케이비원웨스트제일차는 KB국민은행 △엔에이치마곡씨피포는 NH농협은행이다.

예컨대 신한은행은 지아이비마곡이 발행한 유동화증권(ABSTB)에 기한이익상실 등 발행 중단사유가 발생하는 경우 2400억원 한도 내에서 기존에 발행한 유동화증권 상환을 위해 지아이비마곡이 발행한 신용공여어음을 매입할 의무가 있다.