내년부터 연말정산 월세 소득공제 한도가 최고 500만원까지 늘어난다. 올해보다 무려 200만원이나 늘어난 것. 지금까지는 한 달에 70
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하는 수없이 김씨는 집주인의 월세소득공제 거부가 적법하지 않다는 내용증명을 보냈다. 한참동안 실랑이를 벌인 끝에 월세 소득공제 증명서를 받아낼 수 있었다. 그는 “대부분의 집주인들이 월세소득공제 증명을 꺼린다”며 “처음부터 이를 요구하면 집을 구하기가 어려울 것”이라고 푸념했다.
이번 주 ‘직구토크’ 주제는 2014년 부동세법 개정이다. 이번 개정법에는 월세소득공제 한도 확대를 비롯해 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 등 굵직굵직한 법들이 포함됐다. 정부는 부동산 거래정상화와 임대소득 양성화 등의 정책 목표를 설정했지만 아직까지 부족한 점이 많다는 것이 전문가들이 지적이다.
지난 13일 서울 여의도 이데일리 본사에서 베스트셀러 ‘합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법’의 저자인 신방수 세무법인 정상 세무사, ‘국세청이 당신에게 알려주지 않는 세금의 진실’의 저자이자 국세청 사무관 출신인 류성현 법무법인 광장 변호사, 오은석 (주)북극성부동산재테크 대표가 모여 개정 부동산세법에 대해 난상토론을 벌였다.
◇집주인,월세소득공제 거부하면…연 10.95% 가산세
▶성선화 기자(이하 성)=이번 부동산 세법 개정에서 가장 피부에 와 닿는 부분이 월세소득 공제 확대부분이다. 내년 연말 정산 때부터 받을 수 있는 소득공제 범위가 크게 확대된다. 하지만 이를 거부하는 집주인들이 많은 것 같다. 실제 분위기는 어떤가.
▶오은석 대표(이하 오)=최근 분위기가 급변하는 추세다. 불과 1~2년 전과 비교해도 크게 달라졌다. 예전에는 10명 중 한두 명 정도만 월세 소득 공제를 요청했지만 최근에는 10명 중 6명으로 늘었다. 무엇보다 세입자들이 똑똑해졌다. 예전에는 자필로 쓴 월세 소득공제 요청 내용증명을 보냈다면 요즘에는 아예 해당 법조문까지 첨부해서 보낸다.
▶신방수 세무사(이하 신)=월세 소득공제는 세법 강의 때 강조하는 부분이다. 세입자들에게 월세 소득공제를 꼭 하라고 알려준다. 다만 연소득 5000만원 이하 근로자만 해당된다. 그 이상 근로자들은 신용카드 소득공제에 포함해 받을 수 있다. 심지어 근로자의 월세를 대신 내주는 회사에선 월세 소득공제를 요청하라고 가르치기도 한다.
▶성=웬만해선 집주인들로부터 월세 소득공제 증명서를 받기 힘들 것 같다. 아예 잘 모르는 집주인들도 많을 것 같고…. 만약 집주인이 계약할 때 특약 사항으로 월세 소득공제를 해주지 않는다는 내용을 포함한다면 법적으로 누가 이기나.
▶류성현 변호사(이하 류)= 아무리 특약 사항으로 넣었다고 하더라도 세입자가 이긴다. 법적으로 정해진 부분은 아무리 특약으로 넣었다고 해도 우선할 수 없다. 어찌 보면 그런 특약조항을 넣은 계약서 자체가 불법이다.
▶성=월세 소득공제를 거부하는 집주인이 신고를 당하면 어떻게 되나.
▶류=관할 세무서에서 탈세 여부에 대한 소명을 요구 할 것이다. 임대사업의 규모가 크다면 세무조사를 받을 수도 있다.
▶성=그럴 땐 어떻게 대응하나.
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▶성=솔직히 30만원 이하 소액 월세는 공제 받기가 더 힘들어 보인다.
▶오=월세 액수는 중요하지 않다. 과도기적인 분위기가 중요하다. 이젠 집주인들도 임대사업자 쪽으로 많이 전환하는 추세다. 카페 회원님들의 대한 컨설팅 역시 달라졌다. 최근에는 월세 받는 주택이 3채 이상이면 임대사업자 등록을 권유한다. 만약 5채 이상이라면 반드시 하라고 조언한다. 어차피 5년 이상 임대사업을 할 생각이라면 미리부터 조금씩 해놓는 것이 낫기 때문이다.
◇임대소득 양성화,인센티브 제공으로 해결해야
▶신=사람들이 간과하는 것이 임대사업자의 혜택이다. 전용 60㎡이하는 50%, 85㎡ 이하는 25%의 재산세 감면혜택이 주어진다. 가장 중요한 혜택은 양도소득세 면제다. 임대사업자가 보유한 주택 중 2년 이상 실거주 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대사업자 등록으로 가장 큰 혜택을 보는 사람들은 양도 차익이 큰 실거주 주택을 보유한 자산가들이다. 2년 거주 요건만 충족시키면 양도세가 아예 면제다.
▶성=하지만 전세로 살면서 아파트 한두 채로 월세를 받는 노후 생활자들에겐 큰 혜택이 없다.
▶류=물론 그렇다. 정부가 임대소득 양성화를 위해선 보다 파격적인 ‘당근’을 제시할 필요가 있다. 최근 2주택 이상 임대사업자에 대한 의무등록이 추진되는데, 이는 오히려 임대소득 양성화에 찬물을 끼얹는 것과 마찬가지다. 무언가를 의무적으로 강제한다는 것은 큰 효과를 보지 못한다. 월세 소득공제 확대와 같은 인센티브로 풀어야할 과제다.
▶신=개인 임대사업자의 가장 큰 고민은 건강보험료다. 임대소득이 늘어나면 건강보험료도 기하급수적으로 올라간다. 이런 부분들이 임대사업자 등록을 꺼리게 만드는 요소다.
▶성=차명계좌로 월세를 받는 사람들도 있을 수 있는데, 이럴 경우는 어떤가.
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▶성=이번 개정 부동산세법에서 또 다른 이슈는 취득세 영구인하와 다주택자에 대한 양도세 중과세 폐지다. 최근 실거래가 살아나는 것도 이 같은 규제 완화의 영향이 있을 듯하다.
▶오=중과세 폐지가 직접적으로 시장에 영향을 끼쳤다고 보긴 어렵다. 그동안 시장에 적용되지 않다가 이번에 아예 폐지된 거다. 하지만 상징적인 의미는 크다고 본다. 다주택자에 대한 중과는 3주택 이상 보유자를 투기 세력을 본 것이다. 이는 정부가 투기를 보는 잣대라고 할 수 있다. 이제는 ‘투자’로 간주하는 셈이다.
▶성=양도세 중과는 폐지는 됐지만 누진세율 적용구간은 3억원에서 1억5000만원으로 낮아졌다.
▶류=그렇다. 그전까지는 양도세를 모두 합쳐 3억원 초과일 때 최고 세율 38%를 적용했는데, 이제는 1억 5000만원만 초과되면 적용하겠다는 의미다. 양도세 중과 폐지가 주택거래활성화 전월세 안정화를 위한 것이라면 최고세율 적용 구간을 낮춘 것은 거래 활성화의 방해요소라고 할 수 있다. 고소득층에 대한 증세로 인해 소비를 줄인다면 법인세, 부가가치세는 감소할 것이기 때문이다. 결국 인위적인 증세보다는 소비를 더 많이 할 수 있게 하여 경제를 활성화 시킴으로써 자연스럽게 세금이 많이 걷히도록 하는 것이 더 중요하다는 생각이다.
▶신=이번 중과세 폐지와 관련 짚고 넘어가야 할 점이 몇 가지 있다. 먼저 토지에 대한 중과세는 살아있다. 이는 주택과 토지는 다른 차원에서 접근하기 때문이다. 따라서 비사업용 토지를 보유한 이들은 올해 안에 이를 처분해야 양도세 혜택을 볼 수 있다. 이는 비사업용 토지를 보유한 기업에도 해당된다.
▶성=또 다른 점은 뭔가.
▶신=단기로 부동산 매매사업을 하는 사업자에 대한 양도세 중과세율 적용여부다. 1년 미만의 주택을 단기 매매한 경우 시세차익의 40%를 양도세로 납부해야 한다. 이번 주택 중과세 폐지로 단기매매에 대해서도 6~38%의 일반 세율을 적용하게 된다. 그만큼 세금 혜택을 보는 것이다.
▶오=자경농에 대한 조건도 까다로워졌다. 편법적으로 자격농 조건을 이용하는 사람들이 많아보니 연소득 3700만원으로 제한했다. 비전업농민의 연간 근로·사업소득이 3700만원이 초과되면 그 기간은 자경기간에서 제외된다.
