상반기 부동산시장서 조용했던 기관투자자…하반기 재등장 '기대'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 기준금리가 인하될 올해 하반기부터는 국민연금을 비롯한 국내 기관 투자자들이 국내 상업용부동산 투자를 재개할 것으로 기대된다.

미국 연방준비제도(연준)와 한국은행의 금리 인하 가능성이 높아지면서 오피스 선순위 담보대출 금리 등 시장 금리가 이미 하락하고 있어서다. 이와 더불어 국민연금을 비롯한 주요 기관투자자들은 수익률 개선을 위해 대체투자 비중 확대에 나서고 있다.

◇ 9월 美연준 이어 10월 한은 금리인하 기대감 ‘고개’

6일 금융투자업계에 따르면 기준금리가 인하될 올해 하반기부터는 국민연금을 비롯한 국내 기관 투자자들이 국내 상업용부동산 투자를 재개할 것으로 기대된다.

국내 기관 투자자들은 지난 몇 년간 국내 상업용부동산의 90% 이상을 주도했지만, 고금리 여파로 올해는 보수적인 투자 활동을 보였다. 신규 투자를 확대하는 대신 기존 자산관리에 집중하는 방식을 선택한 것이다.

(자료=MSCI, 컬리어스)

다만 앞으로는 국민연금을 비롯한 국내 기관 투자자들이 국내 상업용부동산 투자를 재개할 것으로 기대된다. 이달 미국 기준금리 인하에 이어 우리나라도 금리를 내릴 것이라는 기대가 높아지고 있어서다.

제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장은 지난달 23일(현지시간) 미국 잭슨홀 회의에서 “통화정책을 조정할 때가 도래했다”며 9월 기준금리 인하를 공식화했다.

이창용 한국은행 총재는 지난 3일 서울 플라자 호텔에서 열린 ‘2024 G20 세계 경제와 금융 안정’ 콘퍼런스에서 “인플레이션(물가상승률)만 보면 금리 인하를 충분히 고려할 수 있는 시기가 됐다”고 말했다.

통계청에 따르면 지난달 소비자물가지수(CPI) 상승률은 전년 동월 대비 2.0%로 집계돼 직전 월인 지난 7월(2.6%)보다 0.6%포인트(p) 하락했다. 이는 한국은행의 물가 안정 목표치와 같은 수준이다.

이에 따라 한국은행 10월 금리인하에 대한 기대감이 높아지고 있다. 노무라증권은 “한국은행이 물가 안정과 내수 부진을 이유로 오는 10월에는 기준금리 인하에 나설 것”이라고 전망했다.

◇ 시장금리 이미 하락…오피스 선순위 담보대출 4%대

미국 연준과 한은의 금리 인하 가능성을 선반영하면서 시장 금리는 이미 하락하고 있다.

부동산 전문 서비스 및 투자관리 회사 컬리어스에 따르면 작년 6%대를 기록했던 오피스 선순위 담보대출 금리는 올해 5% 아래로 떨어지며 하향 안정세를 보였다. 서울 핵심 권역의 프라임 오피스 선순위 담보대출 금리는 4% 초반에도 체결됐다.

(자료=컬리어스, 한국은행)

이와 더불어 국민연금을 비롯한 주요 기관투자자들은 대체투자 비중 확대에 나서고 있다.

최근 보건복지부는 국민연금기금 고갈 시점을 늦추기 위한 방안 중 하나로 장기 기금운용수익률을 현행 4.5%에서 5.5%로 1%포인트(p) 높이는 안을 제시했다.

기금 수익률을 높이는 방안으로는 수익률 높은 해외·대체투자 비중을 늘리고, 우수 운용인력 확보·해외사무소 역할 강화 등을 통해 기금운용 인프라를 확대하겠다는 방향을 제시했다.

실제로 국민연금은 부동산·인프라·사모투자 등 대체투자 분야에서 기금운용 전문가 채용을 오는 13일까지 진행하고 있다.

모집은 운용전략, 해외 주식·채권, 부동산·인프라·사모투자 등 기금운용본부 10개 분야에 걸쳐 진행한다. 직급별로 책임운용역(6명), 전임운용역(9명) 등 총 15명을 뽑는다.

이 중 5명은 책임급 전문인력으로 선발해 뉴욕(2명)·싱가포르(2명)·런던(1명) 해외사무소로 파견할 예정이다.

부동산투자 부문에서는 기금운용본부 뉴욕사무소에서 근무할 책임직급 1명을 뽑는다. 수행 직무는 △해외 부동산 프로젝트, 위탁펀드, 부동산 구조화상품 관련 금융상품 투자 및 관리 △부동산 리츠 운용 △인수합병(M&A) △부동산 플랫폼 투자 및 관리다.

◇ 국민연금·공무원연금·사학연금, 대체투자 비중 ‘확대’

국민연금은 오는 2029년까지 대체투자 비중을 15% 내외로 늘릴 계획이다.

앞서 국민연금 기금운용위원회는 ‘2025~2029년 국민연금 기금운용 중기자산배분(안)’에서 2029년 말 자산군별 목표 비중을 △주식 55% 내외 △채권 30% 내외 △대체투자 15% 내외로 결정했다.

중기자산배분(안)에 따른 내년 말 자산군별 목표 비중은 △국내주식 14.9% △해외주식 35.9% △국내채권 26.5% △해외채권 8.0% △대체투자 14.7%로 결정됐다.

국민연금은 올해 2분기 말 기준 부동산 투자 규모가 55조2000억원이다. 대체투자 자산 대비 30.2%를 부동산에 투자하고 있으며, 전체 자산 대비 부동산 투자 비중은 4.8%다.

(자료=공무원연금기금 금융자산운용지침(IPS))

공무원연금공단은 중장기적으로 전체 투자자산에서 대체투자 비중을 35% 수준으로 확대할 계획이다.

공무원연금의 중장기자산 전략적(2024~2028년) 자산배분 비중을 보면 오는 2028년 대체투자 비중 목표치는 35%로, 올해 말 32.9%보다 2.1%p 높아진다.

사립학교교직원연금공단(이하 사학연금)은 최근 2024년~2028년 중장기 자산배분 운용방안을 확정하고 2028년 대체투자 목표 비중을 28%로 설정했다. 올해 대체투자 비중 26%보다 2%p 높은 수치다.

국내 대체투자 비중 목표치는 10%며, 해외 대체투자 비중 목표치는 18%다.

장현주 컬리어스 이사는 “국내 연기금 및 공제회들은 금리가 안정화될 때까지 에쿼티(지분) 투자 대신 대출 담보를 통한 투자에 집중했다”며 “다만 기준금리 하락에 대한 기대와 함께, 국민연금은 올해 하반기부터 국내 부동산 위탁운용사를 선정하고 투자를 확대할 것으로 예상된다”고 말했다.