내년 나란히 완공되는 한남동 몬트레아·브라이튼…자금조달 상황은

[이데일리 김성수 기자] 내년 서울 용산구 한남동에 복합시설 ‘몬트레아 한남’과 ‘브라이튼 한남’이 나란히 완공된다. 국내 주요 시행사 엠디엠과 신영이 각각 참여한 사업이다. 두 단지는 경의중앙선 한남역에서 각각 걸어서 10분, 5분 거리에 들어선다.

몬트레아 한남에는 미래에셋생명보험 등 5개 금융기관이 대주단으로 참여한 반면 브라이튼 한남은 새마을금고중앙회 등이 PF대출에 참여했다.

◇ 몬트레아 한남, 내년 3월 완공…미래에셋 등 5곳 대주단

10일 부동산업계에 따르면 서울 용산구 한남동에는 내년 3월 ‘몬트레아 한남’, 내년 10월 ‘브라이튼 한남’이 각각 완공된다.

몬트레아 한남은 한남동 76-6번지 일대 지하 7층~지상 12층, 1개동, 오피스텔 142실, 오피스 13호실, 근린생활시설 2호실 규모로 지어진다. 사업시행자는 엠스페이스한남피에프브이(PFV), 시공사는 KCC건설이다.

(자료=감사보고서, 업계)

엠스페이스한남PFV의 주요 주주는 엠디엠플러스(지분율 99.21%), 엠디엠자산운용(0.79%)다. 엠스페이스한남PFV는 이 사업 관련해서 엠디엠자산운용과 자산관리, 운용, 처분업무 및 일반사무 위탁계약을 체결했다.

작년 말 기준 사업의 누적손익을 보면 총 346억2266만원이다. 종류별로는 오피스텔 323억4395만원, 오피스 15억7569만원, 상가 7억301만원으로 집계됐다.

이 사업에는 미래에셋생명보험 등 5개 금융기관이 대주단으로 참여했다. 대출약정 금액은 총 720억원이며, 기관별로는 △미래에셋생명 240억원 △흥국생명 230억원 △IBK캐피탈 100억원 △KB캐피탈 100억원 △산은캐피탈 50억원이다.

작년 말 기준 금융기관별 대출금액은 △미래에셋생명 113억원 △흥국생명 109억원 △IBK캐피탈 47억원 △KB캐피탈 47억원 △산은캐피탈 23억원이다. 각 금융기관의 이자율은 3.85%로 동일하다.

(자료=감사보고서)

작년 말 기준 장기차입금 총액에서 1년 이내 상환 예정분(유동성장기부채)을 차감하면 243억원이다. 이 장기차입금 관련해서 엠스페이스한남PFV의 예금 및 재고자산(건설용지) 등이 담보로 제공돼있다.

만약 채무불이행 사유가 발생하면 대주는 회사에 사업시행권 강제이전을 서면으로 통지한다. 또한 서면통지가 있는 경우 사업시행권은 대리금융기관 및 시공사가 합의해서 지정하는 제3자(인수인)에게 이전된다.

또한 시공사는 이 건물에 대한 책임준공의무를 갖고 있다. 책임준공이란 천재지변 등을 제외하면 공사를 중단할 수 없고, 대출금 인출일로부터 40개월 이내(책임준공기간)에 건물의 사용승인을 얻는 것을 말한다.

엠스페이스한남PFV 및 시공사는 오피스텔 및 근린생활시설 분양계약자들의 중도금 대출 관련해서도 1200억원 한도에서 연대보증을 제공하고 있다. 해당 금융기관은 농협은행과 DB저축은행이다.

◇ 브라이튼한남, 새마을금고·대농 PF대출…신영 연대보증

브라이튼 한남은 내년 10월 완공된다. 이 사업은 한남동 90-4번지 일대 지하 8층~지상 16층, 공동주택 21가구, 오피스텔 121실을 지어 분양하는 사업이다.

(자료=업계)

사업시행자는 신영한남동개발피에프브이(PFV), 시공사는 대우건설이다. 신영한남동개발PFV의 주요 주주는 신영(지분율 58%), 대농(35%), 무궁화신탁(5%), 신영대농개발(2%)다.

신영, 신영대농개발은 보통주를 갖고 있고 무궁화신탁은 1종 우선주를, 대농은 2종 우선주를 보유한다. 1종 및 2종 우선주는 의결권이 있다. 1종 우선주는 비참가적, 누적적, 비상환조건 우선주며 2종 우선주는 참가적, 누적적, 비상환조건 우선주다.

한남동 복합개발 프로젝트의 총 분양수익(예상)은 작년 말 기준 4085억1300만원으로 추산된다. 누적 분양수익은 1113억3800만원, 작년 분양수익은 976억7900만원이다.

이 사업에는 새마을금고중앙회 등이 작년 말 기준 총 941억원 PF대출에 참여했다. 만기는 오는 2025년 2월 28일, 연 이자율은 7.01%다. 또한 특수관계자 대농도 연 이자율 4.6%에 10억원 대출을 해준 상태다. 해당 대출의 만기일은 PFV 사업 정산 시점이다.

(자료=감사보고서)

신영한남동개발PFV는 차입금 관련해서 특수관계자인 신영으로부터 연대보증을 제공받고 있다. 또한 특수관계자인 신영, 대농, 신영대농개발이 보유한 회사 주식을 담보로 제공받고 있다.

예컨대 회사 보통주(신영, 신영대농개발) 및 2종 우선주(대농)는 회사 차입금 관련 새마을금고중앙회 등 15개 법인과 대우건설에 근질권 설정이 돼 있다. 근질권이란 계속적 거래관계에서 발생하는 불확정 채권을 담보할 목적으로 설정되는 질권을 말한다.

또한 질권은 채무자가 제공한 물건 및 기타 권리에 담보를 설정해서 채권자가 채무자에게 채무이행을 하도록 강제하는 권리를 말한다. 이밖에도 회사는 시공사 대우건설로부터 시공권 및 유치권 포기 담보와 책임준공의무를 제공받고 있다.

작년 말 기준 회사는 수분양자의 분양대금 중도금대출 관련 지급보증을 1560억원(실행금액 247억8100만원) 한도로 제공하고 있다.

(자료=감사보고서)