'3.3㎡당 1500만원'…일산 분양가 魔의 장벽 넘어서나

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[글·사진=이데일리 양희동 기자] ‘3.3㎡당 분양가 1500만원’. 전용면적 84㎡짜리 아파트를 기준으로 환산하면 5억원 선이다. 서울 평균 아파트 매매가(5억 5000만원선)에 못 미치는 수준으로 서울·수도권에선 고가라고 보긴 어렵다. 그러나 경기 일산신도시에서는 지난 1992년 첫 입주 이후 20여년간 단 한 번도 넘지 못한 미지의 영역이다. 그동안 3.3㎡당 1500만원의 벽을 넘으려는 시도는 여러 번 있었지만 미분양 우려 등으로 모두 좌절됐다.

그런데 해묵은 일산의 분양가 장벽이 이달 중 무너질 것 같다. GS건설(006360)·포스코건설·현대건설(000720) 등 국내 3대 건설사가 오는 22일 고양시 일산동구 고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역 M1·2·3블록에서 선보일 복합단지 ‘킨텍스 원시티’(전용면적 84~148㎡ 2208가구)의 분양가가 3.3㎡당 1500만원을 훌쩍 넘길 것으로 예상되기 때문이다. 이 단지의 청약 성공 및 프리미엄(웃돈) 형성 여부는 향후 일산 분양시장의 성패를 가늠하는 ‘바로미터’가 될 전망이다.

◇일산신도시의 ‘분양가 도전기’

일산신도시 부동산시장이 긴 잠에서 깨어나고 있다. 서울 삼성역과 킨텍스를 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) A노선 착공이 확정되면서 수혜 지역인 일산지역에 수요가 몰리고 있어서다. 부동산114에 따르면 일산신도시 아파트값은 현재 3.3㎡당 평균 1063만원으로 지난해 말(1059.3만원)과 비교해 0.35%가량 올랐다. 전국 집값이 같은 기간 보합권에 머물고 있는 것과는 대조적이다. 아직 집값이 정점을 찍었던 2007년 1분기(3.3㎡당 1374만원)에는 한참 못 미치는 수준이지만, 바닥을 쳤던 2013년 3분기(3.3㎡당 994만원)와 비교하면 분명한 회복세다.

일산에 불고 있는 훈풍에도 불구하고 3.3㎡당 분양가가 1500만원 후반~1700만원 선이 될 킨텍스 원시티의 흥행 성공 여부에 대한 예측은 엇갈리고 있다. 지금껏 일산에선 3.3㎡당 1500만원이 분양가의 한계로 여겨져 왔기 때문이다.

일산에서 처음 분양가 1500만원 선을 넘기려는 시도는 2007년 하반기에 있었다. 당시 분양가 상한제 전면 실시를 앞두고 GS건설과 벽산건설이 일산동구 식사지구에 공급한 ‘위시티’(7211가구)와 신동아건설·동문건설이 일산서구 덕이지구에 선보인 ‘하이테크시티’(4872가구) 등은 3.3㎡당 평균 분양가를 각각 1590만원과 1580만원으로 신청했다. 그러나 고양시의 4차례에 걸친 인하 권고로 최종 분양가는 당초보다 10%가량 낮은 1460만원과 1456만원으로 각각 책정됐다. 이는 그 시기 일산 평균 아파트값(2007년 4분기 3.3㎡당 1340만원)보다 조금 높은 수준이었다. 그런데도 대규모 미분양 사태가 벌어졌고 최대 30~40%에 이르는 할인 분양과 시공사 도산이라는 깊은 상처를 남겼다. 요진건설산업도 2013년 말 일산동구 백석동에 공급한 주상복합아파트 ‘일산 요진 와이시티’(전용 59~244㎡ 2404가구)를 통해 3.3㎡당 1795만원으로 분양가 심의를 통과했지만 미분양 우려로 최종 분양가를 1390만원으로 대폭 내렸다. 청약 결과도 1~3순위 평균 경쟁률이 0.624대 1에 그치며 정원을 채우지 못했다.

좌절을 거듭해온 일산에서 희망의 불씨를 살린 것은 킨텍스 일대 신규 분양 단지다. 지난해 5월 한화건설은 고양시 일산서구 대화동 킨텍스 1단계 C2블록에 공급한 ‘킨텍스 꿈에 그린’ 아파트(전용 84~152㎡ 1880가구)의 분양가를 3.3㎡당 1410만원대로 정했다. GTX 개통 호재를 감안하더라도 주변 시세보다 너무 비싸다는 반응이 나왔지만 평균 2.84대 1의 청약경쟁률로 일산에서 8년 만에 1순위 전 가구 마감이란 기염을 토했다. 이후 현대건설과 포스코건설이 각각 선보인 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 일산’(C1-1블록· 1054실)과 ‘일산더샵 그라비스타’(C1-2블록· 1020실) 등도 평균 28.4대 1과 36.3대 1의 청약경쟁률로 완판됐다. 대화동 K공인 관계자는 “킨텍스 꿈에 그린은 현재 분양권에 웃돈이 2000만~3000만원 가량 붙었다”며 “입지만 좋으면 3.3㎡당 1500만원대도 충분히 승산이 있을 것”이라고 말했다.

◇최상의 입지 조건 ‘킨텍스 원시티’…프리미엄은 미지수

킨텍스 원시티의 경쟁력은 △사통팔달 교통망 △다양한 생활편의시설 △우수한 조망권 등 3박자를 갖춘 탁월한 입지 조건이다. 단지 바로 앞에는 들어서는 ‘GTX 킨텍스역’(2019년 착공 예정)이 개통되면 환승 없이 서울 삼성역까지 23분이면 도착할 수 있다. 또 한류월드 중심에 있어 주변에 업무·상업·문화시설 등이 한꺼번에 들어선다. 단지 반경 1㎞ 내에 현대백화점과 킨텍스, 원마운트, 이마트타운 등 생활편의시설이 밀집해 있다. 여기에 단지 전체 물량의 73%가량이 3면 발코니형으로 설계돼 남쪽은 한강, 동쪽은 일산 호수공원을 동시에 조망할 수 있다.

문제는 3.3㎡당 1500만원이 넘는 높은 분양가다. 일산 아파트 평균 매매가(3.3㎡당 1063만원)보다 50% 이상 분양가가 비싸게 매겨지면 향후 프리미엄에 대한 기대치는 낮을 수밖에 없다고 전문가들은 지적한다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “고양은 인근 파주와 함께 공급 과잉 우려가 상존하는 지역”이라며 “킨텍스 원시티의 분양가가 주변 시세보다 월등히 높을 것으로 예상돼 순위내 청약 마감은 가능하더라도 프리미엄 형성 여부는 불투명하다”고 내다봤다.

△‘킨텍스 원시티’ 위치도. [이데일리DB]