(꿈꾸는 부동산)땅값 가늠하는 방법

[이데일리 김정렬 칼럼니스트] 바둑하면 이창호가 생각난다. 이창호는 바둑으로 돈도 많이 벌었다. 이창호는 형세판단과 집 계산이 뛰어나다. 바둑판 위에 놓여있는 돌들의 모습을 보고 몇 집인지 바로 알 수 있다면 바둑을 둘 때 잘 지지 않는다.

부동산도 똑같다. 땅을 보고 땅 크기가 얼마나 되고 땅값이 얼마나 되는지를 정확히 안다면 돈을 벌 수 있다.

어떤 사람이 길을 가다가 빈 땅을 보고 땅의 가치를 즉시 판단할 수 있다면 우리는 그 사람을 훌륭한 부동산컨설턴트로 인정할 것이다. 과연 정확하고 빠르게 땅의 가치를 판단할 수 있는 방법은 없을까? 지금부터 그 요령을 알아보자.

먼저 그 땅 주변에 최근에 지은 건물이 있는가를 본다. 그 건물이 몇 층으로 지어졌고, 각 층의 용도는 무엇인지도 살핀다. 대체로 신축건물의 모습을 보면 이 지역에서 어떤 용도의 건물을 짓는 것이 최선책인가를 개략적으로 알 수 있다. 또 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지도 알 수 있다.

두 번째는 신축건물 1층의 분양가격과 임대가격을 알아본다. 물론 분양이나 임대가 잘 되는지도 점검한다. 1층의 분양가격 또는 임대가격을 알면 다른 층의 가격은 쉽게 추산할 수 있다. 2층은 1층 가격의 80%, 지하 1층은 70%, 중간층은 50%를 반영하면 된다. 임대가격은 분양가격으로 환산할 수 있다. 전체를 더해보면 총 분양가격이 나온다.

다음으로 공사비를 생각해 본다. 공사비는 평당 250만원에서 300만원을 기준으로 한다. 신축건물의 용적율과 건폐율을 기준으로 그 땅의 연건평과 총 공사비를 계산해본다.

위와 같은 과정이 끝났다면 자연스럽게 땅값을 계산할 수 있다. 즉 땅값을 x, 공사비 등을 y, 총 분양가격을 Ｚ라고 한다면, x(땅값)=Ｚ(총 분양가격)-y(공사비 등)가 돼야 한다. 이때 총 분양가격은 분양이 100% 완료됐을 때를 가정한 값이다.

이러한 요령이 숙달되면 땅값을 쉽게 알 수 있다.

이러한 판단은 부동산 리모델링에도 적용할 수 있다. 또 허름한 집을 구입해서 다른 용도로 개조가 가능한 지도 알 수 있다. 부동산은 가격이 비싼 만큼 여러 가지 요인에 의해서 투자가치가 결정된다. 그러나 이처럼 쉽고 빠르게 부동산의 가치를 한 눈에 알 수 있다면 당신에게도 부동산으로 돈 버는 기회가 많아질 것이다.