올해 2분기 지식산업센터에 대한 브릿지론, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 구조조정이 시작되면 추가적인 가격 하락이 발생할 수 있다는 분석이다.
◇ 서울·부산, 1분기 평균 거래가격 20% 이상 하락
21일 지식산업센터 빅데이터 플랫폼 지식산업센터114에 따르면 올해 1분기 전국 지식산업센터 평균 거래가격은 작년 4분기 대비 약 16.9% 하락했다.
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지난 1월 부산시에서 대형 지식산업센터가 일괄 매각된 것 외에는 거래량과 거래금액이 정체되고 있다는 분석이다.
지난 1월 부산시에서는 해운대구 센터사이언스파크 전체 건물이 매각됐었다. 연면적 약 1만3656평, 매각금액 1100억원(공장부분 857억원) 규모다.
이로 인해 올해 1분기 전국 지식산업센터 총 거래면적이 증가했다. 올해 1분기 거래면적은 15만9433㎡로, 작년 4분기 거래면적(10만5921㎡)보다 약 50% 이상 증가했다.
지난 1월 말 부산 지역의 일시적 거래면적(1만7438㎡)을 제외해도 거래면적은 작년 4분기 대비 약 34% 증가했다.
다만 거래건수, 총 매매금액은 전분기 대비 올랐다. 지난 1분기 거래건수(1219건)는 전분기 대비 약 26% 늘어났고, 총 매매금액(6442억)은 전분기 대비 25% 상승했다.
거래면적 증가율(34%)이 총 거래금액 상승률(25%)보다 높다는 것은 소형 면적, 혹은 낮은 가격의 거래가 많았다는 것을 의미한다.
지난 1분기의 또다른 특징은 마이너스 수익률이 계속되는 가운데 투자자는 돌아오지 않고, 꾸준한 가격하락으로 저점을 인식한 실수요기업의 거래만 이뤄지는 것이다.
올해 2분기 지식산업센터에 대한 브릿지론, PF대출 구조조정이 시작되면 추가적인 하락이 발생할 수 있다.
◇ 서울·경기, 입주물량 증가…공실 기간 길어질 듯
현재 시장의 주요 이슈는 잔금 미납, 소송, 분양권 가격 폭락 등이다.
작년 경기도 외곽지역에서부터 발생한 잔금 미납 사태가 올해 서울시까지 확대돼서 개발사, 대주단이 어려움을 겪고 있다. 또한 잔금 미납으로 건설비용을 지급받지 못한 중소건설사는 부도 위험에 노출돼 있다.
입주시장 전역에는 분양 사기, 준공 지연, 면적감소 등에 따른 계약해제 소송이 확산되고 있다. 분양권 가격이 크게 하락한 지역은 수분양자가 계약금 포기 뿐만 아니라, 분양가격 대비 20% 이상 할인한 매물을 내놓고 있다.
화성시, 평택시, 고양시는 입주현장의 계약금 포기, 마이너스 프리미엄 등 영향으로 매매가격이 하락했다.
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토지매입 후 본PF 전환을 하지 못하고 브릿지론 연장을 해왔던 개발사업은 올해 상반기부터 경·공매, 부실채권(NPL) 시장을 통해 매각이 진행될 것으로 예상된다.
본PF 전환 후 분양률이 낮아서 어려움을 겪는 신규분양 현장은 건설사 부도, 기한이익상실(EOD) 등 위험에 노출돼 있다. 다만 개발회사, 건설사, 대주단, 분양대행사 등 이해관계인이 많아서 현실적으로 구조조정에 많은 어려움을 겪을 것으로 보인다.
각 지역별 전망을 보면 서울시는 올해 입주현장이 폭발적으로 증가함에 따라 공실 기간은 길어지고, 임대료가 하락할 것으로 예상된다.
금천구는 입주 물량이 많아 공실 기간이 가장 길 것으로 보인다. 구로구는 ‘대륭포스트타워 8차’ 공실이 해소되지 않은 상태에서 ‘아티스포럼’이 입주를 시작한 만큼 투자자들이 경쟁적으로 임대료를 낮출 것으로 보인다.
영등포구도 연쇄적으로 잔금을 납부하지 못하는 수분양자가 증가할 것으로 예상된다.
경기도 외곽지역은 기존에 공급한 지식산업센터 공실이 해소되지 않은 상황에서 입주하는 현장이 많아졌다. 이에 따라 공실 기간이 더욱 길어지고, 잔금 납부를 거부하는 사례가 더 늘어날 것으로 예상된다.
경기도 지역은 금융기관이 담보인정비율(LTV)을 기존보다 대폭 낮추는 추세여서 초기 투자 비용이 부족한 투자자 뿐만 아니라 실수요기업도 잔금을 치르기 어려워지고 있다. 이에 입주시장의 혼란이 발생할 것으로 예상된다.
고분양가를 유지할 수밖에 없는 신규분양 현장은 낮은 분양율로 고전할 것으로 보인다.
인천시는 전통적으로 제조형 공장 및 실수요기업이 높은 비중을 차지하고 있었다. 다만 최근 오피스형으로 대량 공급된 신규분양 현장이 증가했는데, 공급량에 비해 수요가 적어서 공실 해소까지 많은 시간이 필요할 것으로 보인다.
