군인공제회 보유 판교H스퀘어, 내년 6월 대출 만기…'리파이낸싱' 추진

[이데일리 김성수 기자] 군인공제회 등이 판교 오피스 매입을 위해 받았던 장기대출금이 내년 6월 만기를 앞두고 리파이낸싱을 추진한다. 선순위·중순위 대출을 합쳐서 총 5120억원 규모로 오피스 매입에 활용된 리츠 운용기간이 약 8년 남은 만큼 자산매각보다는 리파이낸싱에 나선다는 계획이다.

판교H스퀘어 (자료=무영건축)

◇ ‘판교H스퀘어’ 선·중순위 대출 5120억, 내년 6월 말 만기

4일 금융투자업계에 따르면 군인공제회, 한국토지신탁 등이 판교테크노밸리 H스퀘어 매입을 위해 일으킨 대출은 내년 6월 30일 만기 도래한다.

대출금은 선순위(4439억원), 중순위(681억원), 브릿지(860억원) 대출을 포함해 총 5980억원이다. 총 조달금액 7974억원 중 대출금 비중이 75%다.

앞서 군인공제회는 작년 1월 판교테크노밸리 H스퀘어 S동(경기도 성남시 분당구 판교역로 231), N동(판교역로 235) 오피스부분에 투자해서 보유 중이다. 판교 H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5754.85평) 규모 오피스 빌딩이다.

지난 2011년 준공됐으며 신분당선 판교역에서 걸어서 16분 정도 걸린다. 카카오 계열사들이 주요 임차인으로 사용했었다. 이밖에 임차인으로 시높시스코리아(임대보증금 3억2791만원), 바커케미칼코리아(6억4484만원), 안리쓰코퍼레이션(5억4852만원)이 있다.

이 오피스를 매수한 주체는 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사(이하 케이원제15호)다. 케이원제15호 주식은 ‘제1종 종류주식’과 ‘보통주식’으로 나뉜다. 제1종 종류주식을 가장 많이 보유한 곳(지분율 21.6%)은 한국스탠다드차타드은행(이하 SC은행)이다.

(자료=반기보고서)

다만 SC은행은 엠플러스일반사모부동산모투자신탁 27-1호의 신탁업자인 만큼 사실상 군인공제회가 종류주식을 가장 많이 갖고 있다. 엠플러스자산운용은 군인공제회가 지분 100%를 보유한 운용사다.

반기보고서를 보면 종류주식은 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)하며 남은 배당이익은 보통주식에 배당한다. 종류주식 배당률은 사업연도별로 1주당 발행가액의 3.10%(연환산 6.20%, 이하 우선배당률)다.

군인공제회 외에 케이원제15호 제1종 종류주식을 보유한 곳은 △신한은행(스틱전문투자형사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자) 18% △스마일게이트홀딩스 14.4% △건설공제조합 14.4% △대우재단 9% △삼성증권 4.26% △연초생산안정화재단 3.6% △네오위즈홀딩스 1.8% △기타 0.35% 순이다.

반면 의결권 있는 보통주를 가장 많이 보유한 회사는 한국토지신탁(지분율 10.26%)이다. 한국토지신탁은 케이원제15호 운용을 맡고 있다. 이밖에 △롯데물산 1.44% △성진자산관리 0.54% △삼성증권 0.36% 순으로 보통주를 보유하고 있다.

◇ 케이원제15호 운용기간, 2031년 6월…“매각 고려 안 해”

앞서 케이원제15호는 2021년 6월 체결된 대출약정에 따라 선순위 대주들로부터 총 4439억원 대출을 받았다.

선순위 대주는 새마을금고중앙회, 농협은행, 동양생명보험, 특수목적회사(SPC) 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차 등이다. 금리는 2.5%며 만기 일시상환 조건이다.

(자료=반기보고서)

대출약정에 따르면 이 차입금의 용도는 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 오피스빌딩 2개 동 중 일정 부분을 매입하는 것이다.

SPC 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차는 차주에 대해 각각 원금 400억원, 439억원의 대출채권을 보유하고 있다. 또한 이를 기초자산 삼아서 동일한 액수의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB), 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행했다. 해당 ABSTB, ABCP 모두 내년 6월 30일 만기 도래한다.

에스브라이트판교 ABSTB의 경우 신한은행이 유동화증권 매입보장 및 신용공여어음 매입의무를 갖고 있다. 에스브라이트판교가 차환해 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 판매되지 않은 잔여 유동화증권을 신한은행이 매입한다는 뜻이다.

금리변동 위험도 신한은행을 통해서 헷지했다. 기초자산(대출채권) 이자는 고정금리로 산정해서 매 3개월 후급으로 받지만, 에스브라이트판교가 발행한 유동화증권의 할인률 한도는 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 설정돼서다.

이에 따라 에스브라이트판교는 2021년 6월 신한은행과 고정금리 지급, 변동금리 수취 조건의 이자율스왑 계약을 체결했다. 우리에이치스퀘어제일차 ABCP의 경우 이같은 의무를 우리은행이 부담한다.

금융투자업계 관계자는 “케이원제15호 운용기간이 남아있어서 (판교H스퀘어) 매각을 고려하지 않고 있다”며 “운용기간은 오는 2031년 6월까지며, 대출금 리파이낸싱을 계획하고 있다”고 말했다.