초보 부동산 투자자들이 흔히 하는 질문이다. 하지만, 투자꽤나 했다는 사람들이 이 질문을 들으면 난감한 표정을 지으며 말한다.
“매도·매수적기 그런 건 없습니다. 개인 사정에 따라, 지역 특성에 따라 제각각이니까요.”
이것 역시 하나는 알고 둘은 모르는 답변이다. 초보 투자자들이 매수와 매도 적기를 묻는 속뜻은 따로 있다. 이들이 진심으로 궁금한 것은 시장의 흐름, 즉 ‘정책의 방향성’을 묻는 것이다. 정부가 규제를 풀려 시장 부양에 나선 것인지, 아니면 규제로 옥죄며 과열 진정에 주력하는 것인지를 질문한 것이다. 이는 마치 “밥은 먹고 다니냐”는 질문과 비슷하다. 이 질문의 속내는 진심으로 밥을 먹었는지가 궁금한 게 아니라 “잘 지내고 있냐”는 안부 인사다.
초보 투자자가 ‘지금’ 같은 질문을 한다면 부동산 고수들은 어떤 답변을 할까. 그들은 “현 정부는 부동산 시장 살리기에 사활을 걸고 있습니다. 이미 집값은 바닥을 쳤고, 실수요자라면 지금이라도 집을 사야 합니다”라고 말할 것이다. 최경환 경제부총리 취임 후 부동산 정책의 방향성은 더 또렷해졌다. 특히 지난 ‘9·1부동산 대책’은 규제 완화의 결정판이다. 재건축 연한이 완화됐고, 서민층에 대한 파격적 주택담보대출을 약속했다. 가장 먼저 강남 재건축 단지가 꿈틀대며 반응했고, 강북 등 수도권으로 번질 조짐을 보이고 있다. 부동산 시장의 모든 관심은 앞으로 집값 전망에 모이고 있다.
이에 이번 ‘직구토크’의 주제는 9·1 부동산 대책 이후 시장 전망이다. 부동산 현장에서 10년 이상 잔뼈가 굵은 송인규 서경대 금융정보공학과 교수, 회원 수 5만명의 최대 부동산 카페 ‘부동산의 부동산스터디’의 강영훈 대표 그리고 소액 투자로 부동산 8채를 소유한 김유라 ‘돈이 모이는 생활의 법칙’ 공동저자가 이날의 주인공들이다.
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▶성선화 기자(이하 성)=부동산 투자에서 가장 중요한 건 현장감이다. 현장에서 직접 실무를 하는 이들의 목소리가 가장 정확하다. 이에 특별히 ‘현장형 전문가’들을 모셨다.9·1 부동산 대책 이후 현장 분위기는 어떤가.
▶강영훈 ‘부동산의 부동산스터디’ 대표(이하 강)=대책 발표 이후 카페 회원들에게서 즉각적인 반응이 오고 있다. 확실히 매수 문의가 많아졌다.
▶송인규 서경대 금융정보공학과 교수(이하 송)=강남 재건축이 먼저 살아나기 시작했다. 최근 반포주공 1단지 107㎡ 20억원에 거래됐다. 6개월 만에 2억원 올랐다. 강남은 집주인들이 매물을 거둬들이면서 확실히 매도자 우위 시장으로 바뀌었다.
▶김유라 ‘돈이 모이는 생활의 법칙’ 공동저자(이하 김)=올 초에 투자한 아파트 매매가가 최근 3000만원이나 올랐다. 용인 죽전 지역의 2억 7000만원에 산 아파트가 현재 3억원에 매물로 나왔다. 부동산 시장이 다시 살아나고 있는 건 확실하다.
▶성=최근 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 규제 완화 이후 확실히 부동산 거래가 활성화되는 분위기다. 특히 강남 재건축이 많이 올랐다. 하지만 섣불리 시장 상황을 속단할 수 없다. 지난 2009년에도 잠실 주공 등 강남 재건축이 ‘반짝’ 했다가 불과 몇 개월 만에 다시 가라앉았다.
▶강=당시 상황에 대해 돌아보자. 2008년 글로벌 금융위기 이후 2009년부터 부동산 시장이 살아나기 시작했다. 그러자 2006년 부동산 폭등 트라우마가 있는 정부가 수도권의 DTI를 50%로 묶어버렸다. 게다가 그해 하반기 대규모 보금자리주택 공급 계획이 발표됐다. 수도권 DTI 금융규제가 효과적으로 부동산가격 상승에 제동을 걸어왔다고 본다.
▶성=그렇다면 그때와 지금과 상황이 다르다는 건가. 가장 큰 변수는 정부의 정책 의지 같다.
▶송=최근 발표된 일련의 정책들을 보면 ‘부동산 경기를 반드시 살리겠다’는 정부의 강력한 의지가 느껴진다. 만약 9·1 부동산 대책의 약발이 먹히지 않는다면, 더 강한 규제 완화 정책이 나올 것이다. 정부는 아직 마지막 히든카드를 쓰지 않았다. 바로 DTI 규제 완전 철폐다. DTI는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미친다.
▶김=솔직히 이번 대책을 보고 ‘정부가 이렇게까지 해도 되나’라는 생각이 들 정도였다. 특히 집값이 내려가면 대출을 갚지 않고 그냥 경매로 던져 버릴 수 있도록 한 ‘유한책임대출제도(비소구 대출)’에 깜짝 놀랐다. 물론 연봉 4000만원 이하의 서민층으로 대상이 한정되긴 하지만, 그야말로 파격적인 대출 방식이다.
◇재건축 vs 재개발 ‘엇갈린 명암’…“서울 양극화 심해질 것”
▶성=본격적으로 구체적인 정책 얘기를 한번 해보자. 이번 대책을 어떻게 보나.
▶송=이번 대책의 핵심은 ‘재건축’과 ‘재개발’의 엇갈린 명암이다. 정부는 재건축을 적극적으로 지원해주는 대신, 재개발은 내버려두는 정책을 택했다. 이는 결국 정부가 강남 등 고소득층이 밀집한 지역의 집값을 띄우기로 작정한 것으로 해석할 수 있다. 재건축의 최대 수혜지는 강남이 될 수밖에 없고, 상대적으로 낙후된 재개발 대상 지역은 더 뒤처지게 될 것이다. 이는 현 정권의 시각을 보여주는 것으로 해석할 수 있다. 개인적 의견으로 말하기 조심스럽지만, 정권 초기에는 서민층을 끌어안으려는 시도가 있었으나, 여의치 않자 경제 성장에 초점을 맞추는 노선으로 확실히 방향을 튼 것이다.
▶강=재건축 사업의 핵심은 사업성이다. 아무리 재건축 기한이 도래해도 사업성이 떨어지면 재건축을 할 필요가 없다. 지금 현재 재건축 사업의 구조로 볼 때 강남 이외의 지역에서 사업성을 확보하기가 쉽지 않다. 좀 더 적나라하게 설명하면 똑같은 아파트를 강남에서 분양하느냐 강북에 분양하느냐에 따라 3억원에 가까운 분양가 차이가 날 수 있다. 일부에선 재건축 규제 완화의 수혜를 목동, 상계동 등이 볼 수 있다고 하는데 상당히 회의적이다.
▶성=재건축의 핵심이 사업성이라면 재건축 기한 규제 완화가 영향을 미칠지 의문이다. 결국엔 사업성이 문제지, 10년 규제 완화가 큰 의미가 있을까.
▶김=재건축 기한이 40년에서 30년으로 줄어든 것은 충분히 의미가 있다. 만약 27년 된 아파트가 있다면 3년 뒤 재건축 기한이 채워지는 만큼 기대 심리가 생길 수 있다.
▶성=재건축 규제 완화의 최대 수혜지가 강남인 것은 확실해 보인다. 역시 ‘강남 불패’인가.
▶강=그동안 강남 집값이 내려가지 않은 이유는 명확하다. 지난 6년간 새 아파트 공급이 부족했기 때문이다. 강남 진입 수요는 많은데 이를 수용한 새 아파트의 공급이 없다 보니 집값이 오르는 거다. 문제는 재건축이 부족한 공급 물량을 다 해결해주지 못한다는 점이다. 신규 공급 없이 재건축 물량만으로는 한계가 있다.
▶송=강남의 집값이 비싼 것은 확실하다. 그러나 강남에 진입한 사람이 나오는 경우를 봤나. 일단 강남구, 서초구 등 강남 2구에 진입하면 웬만하면 관내에서 돈다. 강남과 비강남의 차이는 더욱 벌어질 것이다.
◇“앞으로 집값 오를 것”…매입은 ‘지금’, 매도는 ‘내년 초’
▶성=9·1 대책으로 정부의 강력한 부동산 경기 부양 의지를 읽을 수 있는 것 같다. 그렇다면 앞으로 집값 전망은 어떤가.
▶송=적어도 이번 정권 때까지는 오른다고 봐야 한다. 다음에 누가 정권을 잡을지 알 수 없지만 단기적으로 2~3년 동안 집값은 상승할 것이다. 앞으로 지금보다 더 낮은 분양가가 나오기는 어렵다고 본다.
▶강=비슷한 견해다. 예전과 같은 집값 폭등은 아니지만, 실수요를 중심으로 한 집값 상승을 예상한다. 하지만 앞으로 조금 더 시간을 두고 지켜봐야 한다. 이런 움직임이 6개월 이상 지속한다면 수도권 전체의 아파트값이 오름세가 기대된다.
▶김=조금 더 극단적으로 말하면, 내후년께 집값 폭등도 예상한다. 서울 전세가는 앞으로 더 오를 것으로 본다.
▶성=개인적으로 남들과 거꾸로 가는 투자가 매력적이다. 지금과 같은 상황에선 오히려 집을 사기보다는 팔아야 하지 않을까. 실수요자가 집을 사려면 2~3년에 바닥일 때 샀어야 했다.
▶송=다 지나고 나서 그 말은 누구나 할 수 있다. 문제는 그때처럼 시장 상황이 좋지 않을 때는 무서워서 섣불리 집을 사지 못한다는 거다. 바닥은 지나고 나서야 보인다. 당시에는 집값이 오히려 더 내려갈 수도 있었다. 개인적으로 매수 적기는 정부의 정책 의지가 확실히 보이고, 거래가 시작되는 시점이 좋다고 본다. 특히 강남 재건축 같은 고가 아파트는 꼭지에 물리면 큰 손해를 볼 수 있다.
▶강=실수요자라면 지금이라도 집을 사는 게 낫다.
▶김=개인적으로는 추석 직전인 이번 주가 매수 적기라고 본다. 추석 때 가족들끼리 모여 얘기를 하다 보면 명절 이후 매수에 나서는 수요가 늘어날 수 있다.
▶성=지난해 말 매각을 시도했다가 실패한 빌라가 있다. 지금이 적절한 매도 적기라는 분석이다.
▶강=물론 그동안 못 팔았던 물건들은 지금 정리하는 게 맞다. 개인적으로도 보유한 주택이 있는데, 적절한 매도 적기를 보고 있다.
▶송=처분 계획이 있다면 내년 상반기가 가장 적절하지 않을까 한다.
▶성=끝으로 앞으로 부동산 투자 전망에 대해 조언을 한다면.
▶송=이미 과거와 달리 공격적인 부동산 투자로 시세 차익을 낼 수 있는 시장은 지났다. 단기간에 큰 수익을 내겠다는 욕심은 버리는 게 좋다. 2년 뒤 매도한다는 ‘매도시점’을 잡고 갔더라도 상황에 따라 여의치 않을 수 있다. 본인의 의지와 상관없이 장기 보유로 갈 수 있다. 부동산 투자는 주식처럼 쉽게 사고 팔 수 있는 게 아녀서 투자에 신중해야 한다. 특히 투자하려면 대지지분이 많아 앞으로 땅값 상승 여력이 큰 부동산을 선택하는 게 좋다.
▶강=지난 12년간 부동산 업계에 몸담으며 느낀 결론은 장기투자가 낫다는 것이다. 단기 투자로 여러 번 거래하다 시세 차익을 남겨도 한번 망가지면 더 큰 손해를 보기도 한다. 정말 큰 부자가 된 사람은 저평가된 지역을 장기간 보유한 투자자들이다.
▶김=부동산은 지엽적으로 접근해야 한다. 올라가는 부동산은 반드시 올라간다. 수요는 많은데 공급이 부족하고 매매가와 전세가 차이가 적은 지역의 아파트 투자는 여전히 매력적이라고 본다.
