'개발이익 특혜논란' 성남대장지구…"PFV는 노다지였다"

[이데일리 이승현 전선형 기자] 성남 대장지구 사업’의 개발이익 특혜 논란이 정국을 달구고 있는 가운데 프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 관심이 커지고 있다. 도시개발사업시 설립하는 특수목적법인(SPC)이 PFV 요건을 갖추면 취득세, 법인세, 양도소득세 등 세제혜택을 받을 수 있다. 다만 PFV의 세제혜택 일몰기한은 2022년 말까지여서 도시개발시 서둘러 PFV를 설립하려는 시행사가 늘고 있다.

민관공동 사업으로 진행한 성남 대장지구 SPC의 경우 대표적인 PFV다. PFV는 부동산 개발사업을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 서류형태로 존재하는 페이퍼컴퍼니다. 사업 추진시 자금조달을 수월하게 하기 위해 금융기관이 5% 이상 지분을 투자해야 한다. 아울러 자산관리를 위해 운용사 등 자산관리회사(AMC) 등이 참여해야 한다.

대장지구의 경우 지난 2015년 공영개발 추진을 결정하며 민관합동 특수목적법인(SPC) ‘성남의 뜰’을 만들어 사업을 추진했다. 이 SPC는 PFV 형태로 성남도시개발공사(지분 50%)와 하나컨소시엄이 참여했다. 이 컨소시엄에는 하나은행(14%) 국민은행(8%) IBK기업은행(8%) 동양생명보험(8%) 하나자산신탁(5%)과 시행사인 화천대유(1%)와 자회사인 사모펀드 천화동인 1~7호(SK증권 특정금전신탁·6%)가 각각 출자했다.

개발 초기사업인 땅 조성사업 및 인허가, 이를 위해 자금을 끌어 모으는 프로젝트파이낸싱(PF) 작업은 모두 화천대유가 맡았다. 사실상 사업을 주도한 화천대유는 개발이익을 가져가기 위해 배당 우선권은 없으나 이익 발생시 대부분을 가져갈 수 있는 보통주 형태로 참여했고, 나머지 출자사들은 투자 지분 만큼 배당을 받아가는 우선주 형태로 참여시켰다.

납입자본금 총 50억원인 ‘성남의 뜰’ 지분은 우선주와 보통주로 나뉜다. 우선주는 성남도공(53.76%)과 하나은행(15.06%), 국민은행·기업은행·동양생명보험(각 8.6%), 하나자산신탁(5.38%) 등이다.

시행사 한 관계자는 “보통주는 시행 이익을 가져가기 위해 사업 주도권자가, 우선주는 큰 역할이 없이 숟가락만 얹이는 경우 설정하는 방식”이라고 설명했다.

금융권에선 시중은행의 PFV 참여는 이제 흔한 투자방식이라고 보고 있다. 단순대출이나 이자와 수수료를 받는 PF보다 배당율이 높기 때문이다. 대장지구 PFV로 참여한 한 은행 관계자는 “도시개발사업에서 금융사들이 컨소시엄을 꾸려서 들어가는 건 일상적”이라며 “가장 많이 알려진 PF 대출은 쉬운 업무에 속한다”고 말했다.

실제로 구리 한강변 개발사업에선 산업은행이 15개사로 구성된 컨소시엄을 이끌고 있다. 평택 현덕지구 개발사업의 경우 대구은행 컨소시엄이 경기주택도시공사 및 평택도시공사 등과 지분을 나눠 프로젝트 금융투자회사를 설립해 진행하는 방식이다.

다만 잘못 투자시 손실을 입기도 한다. 부산 해운대 엘시티(LCT) 개발 사업에는 부산은행이 참여했다. 부산은행은 이 사업의 시행사인 ‘LCT PFV’가 2008년 출범할 당시 지분 6%를 가진 주주로 참여했다. 부산은행의 참여는 성공적이진 못했다. 금융감독원은 지난 2018년 부산은행에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 영업 중 신규취급 업무 3개월 정지와 함께 임직원에 대한 문책경고와 정직, 주의 등을 의결했다. 부산은행이 LCT PFV 관계회사를 지원하기 위해 허위로 여신 심사서류를 작성하고 신설법인 우회 대출을 취급한 점을 문제삼은 것이다.

금융권 한 관계자는 “대부분의 도시개발사업은 이익이 남는데 판교 대장지구는 민관공동으로 추진하는 사업이다보니 가장 안정적인 PFV로 평가받았다”며 “재무적투자자로 3개 컨소시엄이 당시 경쟁했다는 것만 봐도 사실상 리스크가 거의 없다는 의미”라고 설명했다.

국민의힘 ‘이재명 대장지구 의혹’ TF 회의 모습. (사진=국회사진기자단)