[마켓in]수도권 오피스시장 `가치부가펀드` 주목

마켓in | 이 기사는 07월 20일 10시 48분 프리미엄 Market & Company 정보서비스 `마켓in`에 출고된 기사입니다.

[이데일리 오상용 기자] 서울과 수도권의 오피스 시장이 국민연금의 `국내 부동산 가치부가펀드`의 행보를 주목하고 있다. 최악의 상황은 지났지만 아직은 더딘 회복을 보이고 있는 오피스 시장에 국민연금의 가치부가펀드가 촉매제가 되어주기를 기대하는 눈치다.

20일 부동산업계와 자산운용업계에 따르면 국민연금 가치부가펀드의 업무용 부동산 투자부문 운용사로는 맵스자산운용과 GE자산관리가 선정됐다.

이들이 조성할 펀드의 규모는 각각 1700억원과 2000억원에 달한다. 국민연금이 1250억원 한도내에서 투자금의 60~70% 가량을 부담하고 나머지는 이들 운용사들이 모집하는 유한책임투자자(LP), 즉 기관투자자들에 의해 충당된다.

부동산업계 관계자는 "가치부가펀드의 취지에 맞게 매입후 가치를 부가하는 작업을 거쳐 수익성을 높일 수 있는 오피스가 주요 매입 대상이 될 것으로 보인다"고 말했다.

따라서 서울 지역 오피스 가운데 다소 노후했지만 리모델링과 구조화작업을 거치면 가치 증대를 꾀할 수 있는 1만평 이하 중형 오피스들이 관심의 대상이다. 구조화딜(Deal)이란 사전에 입주할 유명 매장과 장기 책임임대 계약을 맺어 안정적인 임대 수입을 올릴 수 있는 구조를 만들어 놓은 뒤 건물을 인수하는 방식이다.

현재 이들 중형 오피스의 시세는 500억~600억원 선에서 형성되고 있다. 이 관계자는 "부동산 사모펀드의 경우 일반적으로 매입가격의 50%를 부동산담보대출로 조달하고 있다"면서 "따라서 두개 펀드의 실질적인 투자규모는 7400억원에 달할 전망"이라고 했다.

레버리지를 활용할 경우 맵스는 500억~600억원대 중형 오피스 6채를, GE자산관리의 경우 8채의 중형 오피스를 매입할 수 있다는 의미다. 상업용부동산 투자·관리업체의 한 관계자는 "미국 금융위기의 상처에서 좀처럼 헤어나지 못하고 있는 오피스 시장에 일정부분 활기를 불러올 것으로 기대된다"고 말했다.

`국내부동산 가치부가펀드`의 실질적인 출범은 추가적인 LP모집과 펀드 투자계약이 마무리되는 2~3개월 후가 될 것으로 예상되고 있다. 한편 가치부가펀드의 비업무용 부동산 투자부문은 ING부동산자산운용과 알파에셋자산운용이 맡게 되며 각각 1500억원과 1000억원의 사모펀드를 조성해 운용하게 된다.