제2금융 주택담보대출, 미국과 한국 무엇이 다른가

[이데일리 이승우기자] 미국 주택가격 하락에서 파생된 `서브프라임 모기지(비우량고객 주택담보대출)`사태로 세계 금융시장의 우려가 깊어지고 있다. 외부변수에 특히 취약한 면을 드러내 온 국내 시장도 영향권이다.
 
더 나아가 내부적으로도 저축은행 주택담보 대출의 부실 위험도가 서브프라임 모기지와 같은 사태를 촉발할 게 아니냐는 우려도 제기돼 시장 분위기를 뒤숭숭하게 만들고 있다.
 
과연 한국판 서브프라임 모기지 사태가 발생할 가능성은 얼마나 될까.
 
◇ 연체율, 美 ↑·韓 ↓

금융권에 따르면 미국과 한국의 부동산 시장과 대출 상황은 여러가지 면에서 상이한 것으로 분석됐다.

우선 서브프라임 모기지의 가장 큰 충격은 20%에 육박하는 연체율이었는데 한국의 저축은행 주택담보 대출의 연체율은 오히려 하락세다.

◆ 韓 집가격 추이·저축銀 집담보대출 연체율(자료=국민銀·금감원, 단위=%)
 
지난 2005년 통계부터 집계를 하고 있는 금융감독원에 따르면, 2005년말 현재 저축은행의 주택담보대출(기업+개인) 연체율이 13.9%다. 이후 꾸준히 하락해 작년말 현재 8.9%까지 내려왔다. 반면 미국 서브프라임 모기지 연체율은 재작년 1분기를 바닥으로 꾸준히 상승하고 있다. 
 
◆ 美 주택가격 추이와 서브프라임 모기지 연체율(자료=SK증권, 단위=%)

부동산 경기 흐름도 미국과 한국은 차이가 있다. 연체율이 바닥을 치던 재작년 1분기 미국의 전국주택가격 상승율(전년동월대비)은 10%를 넘었지만 이후 상승률이 크게 둔화되고 있다. 이와 달리 한국의 전국 주택가격 상승률은 지난 2004년을 바닥으로 꾸준히 오름세다. 

또 미국의 서브프라임 모기지는 미국 전체 집 담보 대출의 적게는 7%, 많게는 20%까지(추정치) 차지하고 있는 것과 달리 한국의 저축은행 주택담보 대출은 1.8%(개인+기업)에 불과해 최악의 경우에도 전체 금융시장으로의 충격이 크지 않을 전망이다.

◇ "부동산 관련 대출 비중 높다" 우려 

다만 주택담보 대출의 비중과 연체율이 높지 않지만 PF대출을 포함한 부동산 관련 대출 의존도가 너무 높은 게 불안요인이다. 부동산 가격이 크게 떨어질 경우 저축은행 전체 부실로 이어질 수 있다.

예금보험공사에 따르면, 작년말 현재 저축은행의 부동산관련업 대출 비중은 전체 대출의 절반을 넘어섰다. 부동산PF와 건설업, 부동산업을 포함하는 대출이 21조1892억원에 달한다. 특히 부동산PF대출이 총대출의 26.7%로 증가율이 폭발적인 수준이다.

특히 부동산PF대출의 경우 토지 담보율이 50~90%로 높아 땅값이 내리면 시공사는 물론 저축은행의 부실 위험도 커지게 된다.

금융계 한 관계자는 "부동산PF 대출 담보로 잡히는 땅값이 크게 하락하지 않는 이상 큰 충격은 없다는 말을 하기도 하지만 만약 사업이 중도에 중단돼 담보 자산 즉 땅을 경매로 넘기게 되는 경우 그 가치는 더 크게 떨어진다"고 말했다.

이처럼 부동산과 관련된 업종에 대한 의존도가 높아지면 `부동산 경기 하락→저축은행 부실→부동산 경기 재하락` 이라는 악순환의 고리가 생기게 된다.

한편 금감원은 지난해 8월 부동산PF대출을 내년말까지 총대출의 30%로 줄이라고 저축은행에게 지도했다. PF대출에 대한 충당금 비중도 크게 높일 것을 요구했다.
 
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