전국 주요지역 대부분에서 지식산업센터 거래건수, 거래금액, 거래면적이 모두 감소해 시장 침체기가 지속된 것으로 나타났다.
오는 7월 비주거용 부동산에도 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 확대 시행하면 지식산업센터 대출이 더 막혀서 수분양자, 개발사, 건설사 모두 자금압박이 심해질 것으로 예상된다.
지산, 거래건수·금액·면적 ‘동반 감소’…시장침체 지속
31일 지식산업센터 빅데이터 플랫폼 지식산업센터114에 따르면 올해 1분기 전국 지식산업센터 거래량은 지난 분기보다 약 10.5% 감소했다. 전년도 1분기 대비로는 약 17.9% 줄어든 것으로 집계됐다.
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서울시는 거래 건수가 2개분기 연속 줄어들었고, 인천시는 3개분기 연속 감소했다. 수도권 뿐만 아니라 전국 주요 지역 거래건수도 모두 위축됐다.
미국발 관세 등으로 대내외 경제상황이 어려워진데다 유동성 부족, 투자유치 축소, 담보인정비율(LTV) 하향 등으로 지식산업센터의 실수요자인 기업들이 이동하거나 증평을 줄였기 때문이다.
전국 주요 지역의 지식산업센터 거래금액도 위축됐다. 예컨대 전국 기준 월별 평균 거래금액은 작년 1934억원에서 올해 1559억원으로 약 20% 줄었다.
수도권 지역별 월별 평균 거래금액은 서울시의 경우 591억원이며 경기도 755억원, 인천시 84억원으로 집계됐다.
전국 거래면적도 감소한 것으로 조사됐다. 올해 1분기 거래면적은 11만4578㎡로, 지난 분기 거래면적(12만8608㎡)보다 약 11% 감소했다. 전년도 1분기 대비로는 약 28% 감소했다.
수도권 각 도시 지식산업센터 거래면적이 전년도 1분기 대비 감소한 비율을 보면 서울시가 16%로 가장 높다. 이어 경기도 12%, 인천시 3%가 뒤따랐다.
신규 개발에 건설사들 ‘불참’…은행 PF대출도 막혔다
전국 주요지역 대부분 지식산업센터의 거래건수, 거래금액, 거래면적이 동반 감소한 것은 침체기가 지속되고 있다는 증거로 해석됐다. 서울 각 자치구별 실거래가를 보면 성동구가 변함없이 최고가격을 유지하고 있다.
올해 1분기 전국 실거래가 상위 10위권에 올라온 성동구 지식산업센터의 3.3㎡(평)당 가격을 보면 △서울숲 포휴(지난 3월 20일) 2590만원 △더리브 세종타워(지난 3월 19일) 2449만원 △성수역현대테라스타워(지난 1월 10일) 2447만원 △성수에이팩센터(1월 13일) 2422만원 순이었다.
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송파구는 지난 2021년 하반기 평당 3000만원이 넘는 매물이 나온 적도 있었지만 최근에는 거래량이 감소하고 거래가격도 하락하는 추세다.
현재 지식산업센터 개발시장은 건설사들이 참여하지 않는 등 어려운 상황이 지속되고 있다.
중소건설사는 건설자재, 인건비 인상으로 시공권을 포기하거나 법정관리가 되는 경우가 많다. 1군 건설사도 미분양 및 잔금대출 거절로 공사비 회수가 어려워졌다.
또한 미분양 현장이 증가함에 따라 주요 개발사가 진행하는 지식산업센터 개발사업도 시공사 선정에서 어려움을 겪고 있다.
‘DSR 3단계’ 오는 7월 시행…대출 더 줄어 시장 ‘혼란’
이에 따라 신규 지식산업센터 개발사업의 프로젝트파이낸싱(PF)도 중단된 상태다.
1금융권은 중소기업 지원사업이라는 명분 때문에 대외적으로는 지식산업센터 대출을 규제하지 않는다. 다만 내부적으로 대출심사가 강화되면서 신축 지식산업센터의 임대사업자 대출은 막히고, 기존 임대사업자 대출은 원리금 상환을 요구하고 있다.
특히 지식산업센터 개발을 위한 신규 브릿지론은 없어지고, 기존 브릿지론은 리파이낸싱이 어려워졌다.
올해 1분기 신규 분양하는 지식산업센터 개발사업 중 본PF로 전환된 현장은 없었다. 분양형 지식산업센터로는 본PF 전환이 불가능해져서 임대형 지식산업센터로 전환을 준비하는 현장들도 생기고 있다.
오는 7월 비주거용 부동산에도 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 확대 시행하면 잔금대출 담보인정비율(LTV)이 낮아져 수분양자, 개발사, 건설사 모두 자금압박이 심해질 것으로 예상된다.
DSR은 개인의 연소득 대비 모든 대출의 원리금(원금과 이자) 상환액이 차지하는 비율을 나타낸다.
주택 대출 원리금 외에도 신용 대출, 학자금 대출, 장기카드 대출 등을 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출심사 시 총부채 상환 비율(DTI)로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소된다.
금융당국은 관계기관 협의 등을 거쳐 오는 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR을 시행하기로 했다. 3단계 스트레스 DSR은 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 적용하며 스트레스 금리는 1.50%다.
지식산업센터114 관계자는 “분양가격보다 가격이 떨어진 지식산업센터는 거취기간 경과 후 대출 원리금 상환 요구를 받을 수 있다”며 “지식산업센터 대출 구조에 근본적인 변화까지 생긴다면 실수요 기업도 영향을 받아 지식산업센터 시장 전체가 혼란에 빠질 수 있다”고 말했다.
