이 사업은 이지스자산운용, IBK투자증권, DB손해보험, IBK기업은행 등이 손잡고 진행 중이다. 대출채권을 기초로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다.
◇ 200억 대출, 내년 11월 만기…1130억 대출, 2028년 2월
15일 금융투자업계에 따르면 ‘인천 청라국제도시 C18BL 복합시설 개발사업’ 관련 대출 1130억원이 오는 2028년 2월 17일 만기를, 200억원은 내년 11월 14일 만기를 맞는다.
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청라아트프로젝트금융투자의 주요 주주 및 지분율은 △신한은행(이지스이익참여형메자닌일반사모부동산모투자신탁제1-3호 신탁업자) 32% △IBK투자증권 19% △이지스자산운용 11% △IBK기업은행 10% △DB손해보험 10% △신한캐피탈 8% △IBK캐피탈 5% △미래에셋생명 5% 순이다.
회사는 작년 11월 16일 체결한 사업 및 대출약정서에 따라 대주들로부터 총 1450억원 한도의 대출을 조달했다. 이 1450억원은 △트랜치 A1 대출(약정한도 950억원) △트랜치 A2 대출(약정한도 500억원)로 나뉜다.
상환순위 등에 있어 트랜치 A1, 트랜치 A2 순이다. 각 트랜치별 대출 약정한도는 다시 △트랜치 A1-1 850억원 △트랜치 A1-2 100억원 △트랜치 A2-1 250억원 △트랜치 A2-2 250억원으로 나뉜다.
트랜치별 대주는 △트랜치 A1-1 DB손해보험, IBK캐피탈, 신한캐피탈, 엘프라퍼티투, 드림구삼청라제일차 △트랜치 A1-2 한국투자부동산신탁 △트랜치 A2-1 DB손해보험 △트랜치 A2-2 한국투자부동산신탁이다.
청라아트프로젝트금융투자가 받은 차입금은 작년 말 기준 1330억원이다. 이 중 200억원은 내년 11월 14일 만기며, 1130억원은 오는 2028년 2월 17일 만기가 돌아온다.
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◇ 유동화증권 상환 어려우면 교보·IBK투자증권 ‘자금보충’
특수목적회사(SPC) 드림구삼청라제일차는 트랜치 A1 대주 중 하나로 참여해서 작년 11월 17일 청라아트프로젝트금융투자에 원금 250억원 대출을 실행했다. 대출 만기일은 오는 2028년 2월 17일이다.
대출이자는 매 3개월로 설정된 이자기간에 대해 약정한 변동금리로 산정해서 선급된다. 또한 기한이익상실 등 어떤 사유에도 반환되지 않는다.
드림구삼청라제일차는 이 대출채권을 기초로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 250억원 한도에서 차환발행하고 있다. 제20회차까지 발행하면 만기가 2028년 2월 17일 돌아온다. 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자는 교보증권이다.
기초자산인 대출채권의 회수 성과는 사업의 진행상황 및 여건 등에 따라 달라질 것으로 보인다. 또한 드림구삼청라제일차는 대출채권 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권을 차환발행할 예정이므로, 다음 회차 유동화증권이 미매각될 경우 차환발행 위험을 겪을 수 있다.
이에 따라 드림구삼청라제일차는 유동화증권 차환발행 위험을 통제하기 위해 작년 11월 교보증권과 ‘대출채권 매입확약에 관한 합의서’를 체결했다.
이 합의서에 따르면 △대출채권 기한이익이 상실된 경우 △드림구삼청라제일차가 발행한 유동화증권 만기일 특정시각을 기준으로 유동화증권 전부에 대한 상환자금이 일부라도 부족한 경우 등이 발생하면 교보증권은 유동화증권 상환재원 등 부족자금을 충당하기 위해 250억원 한도에서 자금보충을 해야 한다.
이 때 자금보충 방식은 △드림구삼청라제일차가 청라아트프로젝트금융투자에 대해 보유하는 250억원 한도 대출채권을 매입하거나 △드림구삼청라제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 △드림구삼청라제일차에 대해 자금보충을 하는 방식 등이 있다.
드림구삼청라제일차는 교보증권이 납입하는 대출채권 매입대금, 사모사채 인수대금, 자금보충 금원 등을 재원으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환한다.
엘프라퍼티투도 트랜치 A1 대주 중 하나로 참여했으며, 원금 150억원 대출채권을 기초로 ABSTB를 발행했다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관은 IBK투자증권이다.
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