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민거홍 해시드오픈리서치 연구원은 9일 서울 강남구 해시드본사에서 열린 ‘부동산 토큰증권을 통한 공유경제 구현과 부동산 소유의 대중화 세미나’에서 신속한 STO 법제화가 필요하다며 이같이 강조했다. 법제화가 선제적으로 진행돼야 추후 투자할 수 있는 부동산 토큰증권의 유형과 규모가 더 다양해질 수 있다는 지적이다.
민 연구원은 한국과 비교했을 때 일본은 부동산 토큰증권 관련 제도가 잘 갖춰져 있고, 토큰화된 부동산의 유형과 규모가 더 다각화돼있다고 설명했다. 실제로 일본 토큰증권 시장은 오피스, 물류시설 이외에 주거용 아파트, 여관, 호텔, 아웃렛 등 다양한 유형의 부동산이 토큰화돼있다. 또 중소형 부동산 위주로 시장이 만들어진 한국과 달리 일본은 천억원 대 부동산까지 토큰화돼 거래되고 있다.
일본 부동산 토큰증권 사례로는 △나스 아울렛 몰(978억원) △리버 시티 21 이스트 타워2 (1146억원) △쿠사츠온천 료칸(179억원) △투자용 맨션 대출채권(8.6억원) 등이 소개됐다. 민 연구원은 “최근 미쓰이 물산 등 일본의 종합상사들도 토큰증권 시장에 진입하고 있다”며 “1000억원 대 대규모 토큰증권 공모나 주거 시설의 공모도 진행되고 있다”고 설명했다.
반면 한국은 아직 법제화가 되지 않아 부동산 토큰증권 관련 제약이 많다고 짚었다. △외국 부동산 △개발 단계 부동산 △하나의 토큰증권이 복수의 부동산으로 구성된 경우 △부동산 정책(LTV, DSR) 등과 연계된 주거용 주택 등이 이에 해당한다. 민 연구원은 “신탁수익증권 기초자산 가이드라인에 따르면 부동산 토큰증권 기초자산 중 허용하기 어려운 경우가 있다”고 강조했다.
민 연구원은 “부동산 토큰증권은 기존 부동산 투자 상품들의 한계점을 해결할 가능성이 높다”고 했다. 기존 부동산 간접투자상품들은 중도환매가 불가능하거나 개별 부동산 선택이 불가하는 등 제약이 존재한다. 반면 부동산 토큰증권은 기존 부동산 간접투자상품의 장점을 살리면서 비금전적인 혜택도 제공할 수 있다는 설명이다.
마지막으로 “한국 부동산 토큰증권사에서도 다양한 유형의 토큰화가 필요하지만 현재 제도적인 한계로 어려운 점이 존재한다”며 “신속한 법제화와 리츠 등 기존 부동산 간접투자 수준의 차입·투자 유형 허용이 필요하다”고 제언했다. 그러면서 “개별 부동산 프로젝트에 투자할 수 있다는 것이 부동산 토큰증권의 장점”이라며 “투자자들은 단순히 금전적 이익을 추구하는 것을 넘어 토큰화 대상 건물에 대한 ‘팬덤화’까지 도모할 수 있게 될 것”이라고 덧붙였다.
