기대되는 2월 경매시장…"시세에 근접하게 써내라"

[이데일리 김미영 기자] 코로나19 재확산에 법원이 한 달여 휴정하면서 아파트 경매 물건이 쌓여가고 있다. 시중에선 집값이 큰 폭으로 계속 오르는데다 매물 품귀 현상도 심화하고 있어 경매 시장이 정상화되면 주목도가 상당히 높아질 것이란 전망이 나온다. 전문가들은 시세보다 저렴하게 내 집을 장만할 기회로 경매 참여를 권하면서 여건에 맞는 물건을 미리 ‘찜’ 해두는 게 좋다고 조언한다.

◇2월 경매 본격 재개…서울서도 아파트 600건 대기 중

31일 지지옥션에 따르면 현재 대기 중인 수도권 아파트(주상복합 포함) 경매는 3000건에 육박한다. 이 가운데 서울이 616건이다. 지난해 12월 21일부터 대법원의 휴정 권고를 따라 법원 경매가 제대로 이뤄지지 않아 물건이 차곡 쌓였다.

감정가 15억원 넘는 초고가부터 3억원 미만인 저가 아파트까지 물건은 다양하다. 최고가 물건은 서울 강남구 청담동 ‘상지리츠빌카일룸2’ 아파트(전용면적 244㎡)로 감정가격이 64억 7000만원이다. 작년 11월 처음 경매에 부쳐진 뒤 두 차례 유찰돼 경매에 참여할 수 있는 최저입찰가격이 41억 4080만원으로 낮아진 상태다. 일반 부동산시장에선 2019년 1월 64억 5000만원에 마지막으로 실거래됐고, 현재 시장 호가는 75억~78억원이다.

법원 경매에 나온 북한산아이파크(사진=지지옥션)

감정가 40억원대 물건으로는 △강남구 청담동 마크힐스2단지(전용 193㎡, 감정가 45억 7000만원) △성동구 성수동1가 갤러리아포레(219㎡, 45억원) △청담동 청담린든그로브(233㎡, 43억 6000만원) 등이 곧 경매에 부쳐진다. 마크힐스2단지의 경우 전세금 35억원을 물어줘야 하기 때문에 작년 초부터 여섯 차례 유찰돼 최저입찰가격이 11억9799만원으로 떨어졌다. 송파구 잠실동 아시아선수촌(176㎡, 29억 6000만원)을 비롯해 광진구 광장동 현대리버빌(227㎡, 16억 9800만원, 용산구 이촌동의 동부센트레빌(101㎡, 16억 6000만)과 한강대우(85㎡, 16억 1000만원)는 다음달 첫 경매를 앞두고 있다.

감정가 9억원 미만인 물건 중엔 도봉구 창동 북한산아이파크(102㎡, 8억 9200만원), 성동구 금호동 금호삼성래미안(84㎡, 8억 1500만원), 송파구 가락동 가락현대트웰브(85㎡, 7억 500만원), 은평구 진관동 은평뉴타운상림마을(84㎡, 6억 3100만원), 도봉구 방학동 청구(85㎡, 3억 8600만원) 등이 다음달 경매에 첫 선을 보일 예정이다.

◇“감정가보단 시세 따져 5~10% 낮춰 써내라”

전문가들은 경매 참여시 감정가 아닌 현 시세를 고려해 입찰가격을 적어내야 한다고 강조한다. 최근 집값은 매주 오른 반면, 경매 감정가는 최소 6개월 전에 정해진 것이어서 현재 가치를 제대로 반영하지 못하고 있다.

예컨대 북한산아이파크의 감정가 8억 9200만원은 지난해 8월 기준으로, 당시 시장 최고거래가격이 반영됐다. 하지만 실거래가는 지난달 9억 6000만원을 찍었고 현재 호가는 13억원까지 올라 있다. 방학동 청구는 이번달 6억 500만원 최고가를 경신했으며 현재 시장엔 매물이 없다.

강은현 EH경매연구소 대표는 “현재 시장 거래 물량이 적어 정확한 시세를 파악하는 데 어려움이 있지만 감정가격은 참고만 하는 게 좋다”며 “시세 대비 서울은 5%, 수도권은 10% 정도 낮춰서 가격을 적어내면 경쟁력이 있을 것”이라고 말했다.

지난달 하순 들어 법원 경매가 부분 재개되면서 경매 열기는 이미 달아오르고 있다. 지난달 수도권 아파트 경매 건수는 497건으로 반토막났지만 낙찰률은 74.3%로 껑충 올랐다. 2019년에 평균 40%대, 2020년에 50%대였던 낙찰률은 작년 12월 67.6%에서 한 달 만에 또 크게 뛰었다. 감정가 대비 낙찰가를 뜻하는 낙찰가율도 지난달 107.4%로 2년 새 가장 높았고, 평균 응찰자수는 9.7명에 달했다.

서울만 떼어보면 낙찰률 75.0%, 낙찰가율 107.0%, 평균응찰자 10.8명이다. 성북구 석관동 두산아파트(85㎡)는 지난 25일 감정가 4억7400만원에 나오자 32대 1 경쟁 끝에 8억 3990만원(낙찰가율 177%)에 낙찰되기도 했다.

오명원 지지옥션 연구원은 “예전엔 투자자가 많았지만 지금은 실수요자들까지 유입되면서 경쟁이 한층 치열해지고 있다”며 “낙찰받으면 한 달 내에 돈을 모두 내야 하므로 자금력을 감안해 물건을 골라야 한다”고 당부했다. 그러면서 “경매로 받은 주택도 시중 물건과 같은 LTV(주택담보대출비율)를 적용받는다”며 “주택담보대출 중 경매낙찰잔금 대출상품은 몇몇 은행 지점에서만 취급하므로 미리 알아두면 좋다”고 덧붙였다.