[복덕방기자들]빠숑 “강남집값도 ‘다섯 글자’면 100% 떨어진다”

[이데일리 강신우 기자] “현 정부 정책아래서는 다주택자 부담이 따를 수밖에 없다.”

필명 ‘빠숑’으로 잘 알려진 부동산시장 분석 전문가, 김학렬(48) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 올해도 주택시장은 상승기를 맞을 테지만 지역별로 투자포인트를 달리 해야 한다고 조언했다.

당장 6월1일부터 양도세율이 추가 중과(다주택자 최고세율 82.5%) 되는데다 종부세(최고 요율 6%) 부담도 뒤따라오기 때문이다. 다만 서울 강남 등 선호지역일수록 일명 ‘똘똘한 한 채’ 집중현상으로 집값 조정은 없을 것으로 내다봤다. 올해 전망을 결론부터 말하자면 지방은 하락, 서울·수도권은 지역 편차가 있겠지만 상승이나 강보합이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 지난 20일 서울 중구 이데일리 사옥에서 인터뷰를 하고 있다. 그는 “올해 집값은 알파벳 케이(K)자 형태로 지역 편차가 있을 것”이라고 했다.(사진=김태형 기자)

◇“올해 집값 알파벳 ‘K’자형 될 것”

이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 20일 서울 중구 통일로 이데일리 사옥에서 김 소장을 만나 올해 부동산시장 전망과 함께 투자전략에 대해 들어봤다.

김 소장은 “올해는 작년과 비교하면 지역마다 편차가 클 것”이라며 “상승 지역보다 하락 지역이 더 많을 것”이라고 했다. 이어 “다만 중요한 것은 누구나 예상하는 지역이 내려갈 것이며 누구나 선호하는 지역은 꾸준히 상승할 것”이라고 했다.

김 소장은 “집값이 ‘오를 대로 올랐다’는 관측도 나온다”는 질문에 “오를 대로 올랐다는 말은 말 자체가 틀린 말”이라며 “단기 조정이 돼도 올라갈 지역과 내려갈 지역이 양극화하는 알파벳 케이(K)자 형태로 갈 것”이라고 했다. 하락 요인으로는 오는 6월 양도세율 중과를 가장 큰 이슈로 들었다.

김 소장은 그러나 양도세율 중과에 따른 매물이 쏟아질 것이라는 전망에 대해서는 “정부가 기대하는 만큼 많은 물량이 나오지는 않을 것”이라며 “다주택자 중 급한 분들은 이미 작년쯤 많이 정리했을 것”이라고 했다. 이어 “작년 상반기 급매물이나 증여가 증가하면서 강남도 살짝 조정됐는데 그때 매물이 이미 쏟아진 것으로 볼 수 있다”고 했다.

양도세 중과보다는 오히려 완화가 부동산시장을 안정시킬 수 있다는 분석도 했다. 양도세 완화를 통해 매도를 유도하고 한꺼번에 물량이 쏟아지면 일시적인 하락이 가능하다는 이유에서다.

김 소장은 “지난 4년간 집값이 꾸준히 올랐고, 또 많이 올랐다”며 “다주택자들은 투자자들이 많아 시세 차익을 보고 싶어 한다. 한번은 팔 기회를 줘야 한다”고 했다. 이어 “양도세 면제가 아니라 완화하는 방향에서 정책을 편다면 집값은 100% 빠진다”며 “강남 집값도 조정될 것”이라고 했다.

◇‘강남불패’…GTX 길 따라 오른다

투자 전략도 들어봤다. 무주택자들은 ‘내 집 마련’을, 다주택자들은 수익 극대화 전략은 무엇인지 물었다.

김 소장은 “무주택자라면 내 집 마련은 지금 당장에라도 해야 한다”며 “다만 빌라나 오피스텔은 지금 오른다고 덜컥 사면 안 된다. 시세 상승 여력이 아파트보다 약하기 때문에 상대적으로 안전자산인 아파트를 사는 것이 옳다”고 했다.

다주택자들에게는 ‘슬림화’ 전략을 추천했다.

김 소장은 “이미 종부세 부담을 느낀 분들이 상당수 될 것”이라며 “팔기로 한 물건이 있으면 순서를 정해야 한다. 집값에 관계없이 평생 가져갈 것인지 단기 차익 목적으로 샀는지를 살펴보고 처분할 것은 양도세율이 중과되기 전에 처분하는 것이 부담을 덜 수 있다”고 했다. 이어 “종부세는 작년보다 올해 엄청 더 나올 것을 분명히 각오해야 할 것”이라고도 했다.

김 소장은 마지막으로 향후 오를 지역을 예상할 수 있는 투자포인트 3가지를 짚었다.

그는 “부동산은 호재가 있는 곳을 정리해야 하는데 일자리가 많아지는 곳, 일자리까지 광역교통망이 연결되는 곳 그리고 일자리와 교통망이 있는 지역의 새 아파트까지 3가지가 충족되면 다른 곳보다 상승 기대감이 높다고 볼 수 있다”고 했다.

김 소장은 이어 “이 모든 것을 조합하면 강남의 새 아파트가 가장 많이 오를 것”이라며 “그렇다고 꼭 강남만 보라는 것은 아니며 강남으로 가는 광역 교통망이 있는 곳을 유심히 살펴보면 될 것”이라고 조언했다.

◇김학렬 소장은…

△1972년 서울 출생 △서강대학교 신문방송학과 △한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장 △스마트튜브 부동산조사연구소 소장(현재) △주요저서 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’ ‘대한민국 부동산 사용 설명서’ ‘수도권 알짜 부동산 답사기’ 등 총 20권

※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

기획= 강신우 기자

촬영·편집= 김성연 인턴PD