‘힐스테이트 북위례’ 분양가 놓고 "부풀렸다" VS "절차대로"(종합)

최승섭(맨 오른쪽) 경실련 부동산건설개혁본부 팀장이 15일 오전 서울 혜화동 경실련 강당에서 ‘62개 분양원가 공개 아파트 분석 결과’를 발표하고 있다. 사진=경계영 기자

[이데일리 경계영 기자] 주변 시세보다 2억~3억원 저렴한 분양가로 청약통장 7만여개를 끌어모았던 ‘힐스테이트 북위례’가 ‘로또 분양’이 아니었다는 주장이 나왔다. 간접비와 토지비용 관련 이자를 부풀려 주택사업자가 최대 2300억원 이익을 가져갔다는 분석이다.

이에 대해 분양가를 심사한 경기 하남시와 사업을 맡은 시행사는 심사 대상인 분양가 항목과 법상 공개토록 한 분양원가 62개 항목이 다르다며 정해진 절차대로 분양가를 책정했다고 반박했다.

◇분양원가 항목 확대 첫 적용 단지 분석해보니…

경제정의실천시민연합(경실련)은 15일 오전 서울 혜화동 경실련 강당에서 기자회견을 열고 힐스테이트 북위례 분양원가 62개 항목을 분석한 결과를 발표했다.

힐스테이트 북위례는 정부가 공공택지에 짓는 공동주택의 분양원가 공시항목을 12개에서 62개로 늘린 이후 관련 개정안을 처음 적용한 단지여서 경실련은 이를 이번 분석 대상으로 선정했다.

경기 하남시 위례신도시 A3-4a블록에 들어서는 힐스테이트 북위례는 평균 분양가격이 3.3㎡당 1830만원이다. 이는 현재 위례신도시에 입주한 아파트 시세 3.3㎥당 평균 3100만~3400만원에 견줘 30%가량 저렴한 수준이다.

경실련에 따르면 힐스테이트 북위례는 3.3㎡당 분양가는 토지비 918만원, 건축비 912만원 등으로 각각 구성됐다. 올해 3월 기준 기본형 건축비가 3.3㎡당 644만원(전용 84㎡ 기준)인 점을 고려하면 건축비가 3.3㎡당 267만원 더 비쌌다는 게 경실련 주장이다.

특히 경실련은 간접비 1084억원(3.3㎡당 223만원) 가운데 분양시설경비가 599억원(3.3㎡당 143만원)을 차지한다는 점을 지적했다. 분양시설경비는 분양사무실 시공비와 운영비, 광고홍보비 등을 말한다. 앞서 지난 1월 ‘위례 포레 자이’는 분양시설경비가 3.3㎡당 18만원이었고, 2013년 ‘위례 힐스테이트 송파’는 간접비가 3.3㎡당 63만원, 이 가운데서도 부대비는 3.3㎡당 39만원으로 각각 조사됐다.

아울러 토지비용도 이자가 부풀려졌다고 경실련은 주장했다. 2015년 10월 추첨 방식으로 부지를 동시에 매입했는데도 위례 포레 자이는 매입가 대비 기타비용을 5%로 산정한 데 비해 힐스테이트 북위례는 이 비용을 17%로 위례 포레 자이보다 3배 넘게 책정했다.

경실련 주장대로라면 3.3㎡당 적정 분양가는 건축비 450만원, 토지비 814만원 등 총 1264만원으로 당초 분양가 3.3㎡당 1830만원보다 566만원 낮아야 한다는 얘기다. 주택업자가 가져가는 이익은 건축비에서 1908억원, 토지비에서 413억원 등 2321억원으로 추정됐다. 이는 입주자모집공고문에서 승인된 이윤 136억원의 17배에 이른다.

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장은 “문재인 정부 들어와서 분양원가 항목 62개를 첫 공개한 힐스테이트 북위례를 분석한 결과, 시행사는 자체 건설사를 보유했는데도 현대엔지니어링에 시공 하청을 주고 이윤을 얻은 ‘토지 브로커’가 됐다”고 지적했다.

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

◇“분양원가 공개항목 VS 심사항목 다르다”

경실련은 주장에 대해 시행사측은 경실련이 분석한 분양원가 62개 항목과 하남시가 심사한 분양가 항목 자체가 다르다고 주장했다. 이를테면 흙막이 공사비용의 경우 분양가 심사 땐 택지비로 들어가는데, 원가 공개 항목상 공사비로 포함되는 식이다. 힐스테이트 북위례는 보성산업이 시행을, 현대엔지니어링이 시공을 각각 맡았다.

시행사에 따르면 힐스테이트 북위례의 주택형·층수 등을 고려한 기본형 건축비는 3.3㎡당 평균 723만원이었고, 법적으로 정해진 항목대로 책정한 가산비 177만원이 더해져 총 건축비는 901만원이었다. 토지비 932만원까지 더하면 총 분양가는 이미 공지된 1833만원이라는 얘기다.

하남시 관계자는 “분양가 심사 당시 정해진 법적 조건에 따라 기본형 건축비와 가산비를 따랐다”며 “총 7610억원 규모 공사에 2000억원 이상 이익을 줄 이유가 없다”고 강조했다. 보성산업 관계자 역시 “정부가 정한 분양가 상한제 적용 아파트의 가이드에 맞췄고, 이를 승인 받았다”고 말했다.

지난달 29일 서울 송파구 잠실동에 문을 연 ‘힐스테이트 북위례’ 모델하우스 내 상담코너에 예비 청약자들이 분양 관련 상담을 받고 있다(사진=현대엔지니어링)