‘리츠’ 빠진 부동산 금융 감독…‘반쪽짜리’ 전락 우려

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 문승관 기자] 올해 금융당국이 중점관리 사항으로 제시한 부동산 금융 관리가 반쪽짜리로 전락할 것으로 보인다. 부동산 금융에서 두 번째로 비중이 큰 리츠(REIT’s)가 금융당국 관리감독대상에서 제외됐기 때문이다.

리츠는 부동산투자회사법에 따라 국토교통부의 인허가와 감독·검사를 받도록 돼 있다. 자산규모 43조원을 넘어선 리츠 시장의 리스크 관리와 부실화 등을 사전에 차단하기 위해서라도 금융당국으로의 감독 일원화가 필요하다는 지적이다.

◇ 부동산 금융 감독 허점 우려

금융당국 관계자는 14일 “리츠는 부동산투자회사법에 따라 국토부 관할”이라며 “검사와 감독 모두 국토부가 한국감정원과 함께 하고 있다”고 밝혔다.

이 관계자는 “부동산펀드는 자본시장법 관할이라 금융위원회와 금융감독원이 담당한다”며 “리츠는 국토부가 통계에서부터 인허가, 감독·검사 등을 모두 담당하기 때문에 금융당국 차원의 통계자료나 구축해 놓은 데이터베이스가 없다”고 설명했다.

금융감독원은 올해 업무설명회에서 금융투자업권 부동산그림자금융 감독 체계 구성안을 공개하고 데이터베이스(DB)구축, 위험평가지표 설정, 위험분석도구 마련, 위험분석 총체적 평가 4단계로 구축해 관리하겠다고 발표했다.

감독 체계의 첫 단계인 DB구축에서 채무보증 등 우발채무, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF), 부동산펀드, 유동화 증권 정보를 취합 후 분석해 관리·감독에 적용하기로 했다.

금융투자업계에서는 자산규모 73조원의 부동산펀드 다음으로 43조원을 넘어선 리츠에 대해 금융당국의 관리·감독이 필요하다고 지적한다. 특히 국토부에서 7명이 225개 리츠를 담당하고 있어 관리·감독에 ‘허점’이 생길 수 있다고 우려한다.

금투업계 관계자는 “공모 리츠는 상장과정에서 금융당국과 거래소의 심사절차가 있기 때문에 어느 정도 투명성을 확보했다고 할 수 있지만 현재 리츠는 대부분 사모로 구성돼 있다”며 “국토부의 현장점검이 2년에 한 번 정도고 현장 검사 인력 자체도 7명에 불과해 위기 대응에 상당히 취약하다”고 말했다.

금융당국도 리츠 관리에 대한 필요성을 인정하고 있다. 광의의 그림자 금융을 정의하면서 리츠를 포함한 집합투자기구까지 확대했다. 리츠를 포함한 이유는 부동산펀드와 달리 자기자본의 10배까지 차입할 수 있기 때문이다. 그만큼 부동산 경기에 따라 부실화 가능성이 크다.

대형 증권사 부동산금융 담당자는 “펀드와 리츠가 제도적으로 실질적인 차이가 없는 상태”라며 “규제차익 문제를 고려해서라도 부동산 펀드와 리츠 모두 금융당국이 관리·감독하는 게 맞다”고 주장했다.

◇ 국토부 “리츠 검사·감독체계 개선할 것”

국토부도 리츠 시장의 급속한 성장에 따라 관리·감독을 강화하겠다는 방침이다. 그러나 금융당국으로의 감독 일원화는 고려의 대상이 아니라고 선을 그었다.

국토부 관계자는 “리츠의 자산규모 급증에 따라 검사·감독 수요도 증가하고 있다”며 “취약부문의 집중검사 전환을 위한 부동산투자회사 감독과 검사규정을 상반기 내에 개정할 계획”이라고 설명했다.

이어 “회계사 2명 등 현재 7명의 인력이 리츠의 사업계획검토, 감독지원 등 보조 업무를 담당하고 있고 제한된 예산으로 검사와 감독 비용을 충당하는 데에도 한계를 느끼고 있다”며 “한국감정원에 리츠 인가·검사 담당 전문 인력을 추가로 확보하고 2년 주기의 현장 검사도 상시·취약부문 집중검사 중심으로 전환할 것”이라고 언급했다.

다만, 부동산금융 관리 강화를 위해 법 개정을 통한 감독일원화에 대해서는 “검토한 바도 없고 그간 (국토부가) 리츠 시장의 성장을 위해 노력해 왔다”며 “시장의 더 큰 발전과 개인투자자의 투자신뢰를 높이기 위해 리츠 검사·감독기관의 전문성을 높이겠다”고 말했다.